文档介绍：江阴南门改造前期
市场研究报告
第一阶段报告框架
项目总体定位
物业可行性及规划建议
项目操作性建议
行业可行性研究
—寻求区域驱动力
项目区域改造功能筛选
项目认识
V项目总体定位
IV重点行业可行性研究
VI物业市场分析
生活服务业分析
旅游行业分析
生产性服务业分析
VM项目分期开发建议
IX财务分析
I宏观环境研究
III案例借鉴
II项目地块分析
vn物业配比及布局建议
第一阶段
说明：项目第一阶段的工作以宏观环境、地块分析、国际案例及各行业环境 研究为重点，着力挖掘旧城改造及该项目区域发展的意义、在城市发展中所处的 地位，把握项目的总体定位，为项目后续物业的研究界定范围。
风貌保护专题
第一阶段工作执行总结
整体定位
南门整体定位为“南门高尚商务居住区”，适用商务、商业、居住区相互促 进发展的片区发展模式。历史风貌保护将成为南门地区的亮点，而非带动南门片 区旅游的发展。
旧风貌保护
南门片区旧风貌保护宜采用部分修复、部分新建旧风貌建筑，同时改居住 用途为商业用途的保护方式，以获取建筑人文历史价值
2＞与商业价值的平衡。
旧风貌保护区的前期整体拆迁将成为后期项目统一经营的有力保障。
项目难以依靠旧风貌保护区的商业经营收回投资，应通过片区房产开发增 值的收益来平衡。
产业初步定位
主流旅游产业及非主流旅游的拓展培训均不适用于本项目，仅十方庵宗教 文化可带动周边乡镇及城市的小规模旅游；
生产性服务业未来发展前景好，市场空间大，适于本项目在2015年后发 展，主要可发展的行业包括金融保险、商务服务、贸易等。
生活性服务业中可重点发展餐饮娱乐业、建材家具家居专业市场。
第一阶段报告主要结论
区域经济环境分析
区域交通环境分析
江阴在长三角的总体经济地位
江阴产业结构及重点行业
江阴人口与消费力
江阴土地市场
区域历史人文环境分析
一、宏观环境研究
江阴城市功能分区
区域经济环境分析
亿元
2007年上半年长三角区域各城市GDP
2007年江阴GDP连续3年位居全国县级城市排名第一。
江阴市仅为无锡所辖县级市，2007年上半年GDP水平与长三角区域16个 地级市相比，仍然可以排到14位。
2007年，江阴市GDP占无锡全市的30%,占无锡经济的重要地位，成为无 锡经济发展的主要推动力。
2007年江阴占无锡全市GDP比重
江阴市经济较为发达，GDP占无锡全市30%,在长三角区域有比较明显的经 济地位。
数据来源：各城市统计年鉴DTZ
江阴市在长三角区域总体经济地位
江阴市宏观经济水平
近年来，江阴市保持了较高的经济发展速度，2006年，GDP总量达980. 17 亿元，国民经济水平稳步上升。
第六届全国县域经济基本竞争力评价排名中，江阴市再次名列第一，实现四 连冠。
从2000年起，江阴市人均GDP平均增速高达5%, 2006年人均GDP达 82343元，人民生活水平大幅提升。
以上的趋势表明，江阴市的经济发展在过去保持了较高的持续增长能力，可 以预计，这种增长趋势在未来几年中会进一步得到保持和巩固。
GDP发展水平
人均GDP发展水平
江阴市高速发展的经济水平给南门地区的发展提供了很好的宏观铺垫。
全国2007
人均GDP
0
10, 000
20, 000
30, 000
40, 000
50, 000
60, 000
70, 000
80, 000
90, 000
年
年
年
年
年
年
年
0%
5%
10%
15%
20%
25%
人均GDP （元）
人均GDP增长率
数据来源：江阴统计年鉴DTZ
江阴市历年产业结构
江阴市与主要城市产业结构比较
江阴市以特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工为支 柱产业，第二产业占据总产业的将近65%。
近年来，江阴市的产业结构变动不明显，各产业比重呈稳定状态。同长三角 区域内主要城市相比，江阴市第三产业比重偏低，未来存在很大的上升潜力。
目前江阴产业结构中二产比重较大，随着江阴市经济的发展和投资环境的改 善，三产服务业有较大的发展空间。
江阴市三次产业比重
数据来源：江阴统计年鉴DTZ
2006年江阴主要产业总产值（亿元）
2006年江阴各产业产值结构
按照统计体系上31个行业分类，江阴排名前四的产业分别是黑色金属冶炼、 纺织、化学纤维、金属制品；
三大行业合计约占江阴工业经济总量的53%,反映江阴产业集聚更明显。 江阴市工业产值结构
数据来源：江阴统计年鉴DTZ
电子
化工
机械
冶金
纺织
行业
65. 79
187. 67