文档介绍：策源2010年无锡苏宁环球北塘项目定位建议
苏宁环球北塘项目定位建议
Part 1>.1 项目本体分析及属性界定
Part .2 开发商的主要目标及核心问题
Part .6>3 项目初步研判及整体战略
Part .4 项目整体定位
目录
1
项目本体分析及属性界定
城市属性
长三角经济圈核心城市,经济发达,消费活跃
无锡,处于苏锡常经济圈核心部位,距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内。
苏锡常都市圈位于长三角北侧,是上海大都市圈的有机组成部分。
发达的高速公路和轨道交通网络。使得无锡与长三角其他都市圈紧密相连。
经济高速发展,人均GDP逐年递增,消费活跃。
区域属性
处于城市发展的重点区域,属于城市资源第二圈层,也是无锡传统的商业及居住区。
,。北塘区的功能定位是以发展居住为主,同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业,并兼顾都市型工业的发展,形成一个水岸文化居住服务综合区。
北塘次分区的规划结构可以概括为“两带三尖、两心两区、三片两园”。
北塘区对外交通有沪宁铁路和京杭大运河,其内部道路网由城市快速干道、主干道、次干道、支路四级道路构成,其中主干道呈“四横四纵”的总体格局。
区域属性
城市交通配套逐步完善,逐渐形成各具特色两大居住版块:盛岸路版块、春申路版块。
项目四至
项目临近成熟商业区,配套齐全,具备打造高品质项目的起点
北
东
南
西
兴源北路
青石西路
地块经济指标
指标
描述
位置
凤宾路与青石西路交叉口北侧
占地面积
58400M2
容积率
<-
建筑密度
<35%
规划要求
商业、商务办公用地(C2)
居住用地(R2)(其中居住建筑面积占总建筑面积比例小于50%)
规划总建筑面积
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公建配套
养老设施、公厕一座
楼面价
3983元/M2~~3664元/M2
地块规模较小,三面临路,周边商业氛围浓厚,适合塑造中型城市综合体项目
地块内部平整土地一块,外围北侧为河道
不利因素:北面为变电所
项目属性界定
项目事实
属性界定
项目位于长三角经济发达地区
江苏经济排名第二的无锡
临近上海——长三角核心
苏州—无锡—常州城市圈的中心
政府规划的北塘新城
传统商业居住区域
距离中心城区(解放环路以内)5分钟车程
具有较高的生活便利性
交通便捷,通达性高
紧邻凤翔高架,周边路网丰富
未来轨道3、4号线规划
周边商业氛围成熟
具有较强目的性的消费基础
二线经济发达城市,传统商业及居住区,品牌项目竞争激烈,无特色资源,城市新核心区中型城市综合体项目。
2
开发商的主要目标和核心问题
开发商目标:品牌+效益
企业战略目标
苏宁环球在无锡开发的第二个高端项目,强化企业
品牌,为后续在无锡市场的深耕奠定市场口碑。
项目开发目标
利润要求:首先追求资金回笼,随着客户的积累和
产品的突破,追求利润最大化。
区域标杆:通过项目商业运营及住宅快速销售,短
时间内树立区域标杆。
项目的主要困惑:如何在区域众多项目中突围,选择什么样的差异路线?使得在实现利润基础上能够在市场上创造苏宁环球的品牌形象。
从最近的市场发展趋势研判
政策面存在风险,近期央行提高存款准备金率,预示着将回收流动性资金,同时对于税收、土地供应等调控组合拳的运用,使得市场可能在短期内进入观望期,尤其是改善型需求。
北塘区04年-08年住宅年均去化面积25万方左右,09年住宅成交面积65万方左右,呈现井喷状态,说明区域版块价值随着配套的成熟和交通条件的改善而逐步释放。
由于区域内缺乏优势资源,同时受无锡整体城市规划的限制,对于高档客户的牵引力要弱于南长区和滨湖区。改善型客源的争夺将在未来的竞争中尤为激烈。
项目操作面存在风险!
风险下的问题
问题一:宏观层面大市会不会带来销量和售价的下滑,目前立足于哪一层级的市场受大市冲击较小?
问题二:在目前的竞争现实中选择什么样的占位?
竞争价值
竞争策略
开发策略
产品线
项目的核心问题:基于目标,在大市背景下激烈竞争市场中选取怎样的的市场占位?
战略层面:能否跳脱现有竞争市场价值,在此之下争夺哪一层级的客户?
战术层面:
内部产品线的打造?
如何启动市场,把握开发策略?
如何塑造差异化的形象诉求?
3
对项目的初步研判及整体战略
——
经济环境-GDP/人均可支配收入
排名
城市
GDP
城市
地方财政
城市
人均可支配收入
城市
可