文档介绍：策源2010年5月吴江市阳光水岸项目发展策略建议
阳光水岸项目发展策略建议
2010年5月
楔子
从07年到08年,从09年到10年
情形是异常的相似
从房价疯狂拉升,到地王层出不穷
再到调控不断,市场萎缩
但不同的是
2010,调控更猛烈
2010,阳光水岸即将面世
2010,我们该如何作为?
本篇报告提纲
背景分析
市场分析
项目定位
产品建议
运营策略
1
背景分析
使项目价值策略、机会策略,落地
项目简析——高端素质,地王压力
位置
用途
占地面积
建筑面积
容积率
建筑密度
绿化率
楼面价
盛泽大道东,乌桥北
住宅
29915㎡
71737㎡
21>.4
10%
40%
2360元/㎡
高端素质——项目三面环水,且属面湖,建筑密度低,绿化率高,这些都使本案具备走高端路线的素质
地王压力——本项目的楼面价达到2360元/平米,是盛泽地价最高的项目,这将倒逼项目必须达到一定“高度”,才有利润空间
售价需达到5000元/㎡甚至以上才有利润空间
市场价格水平——目前市场单价集中在5300元/㎡左右,为项目发展带来价格瓶颈
君悦半岛
5300元/㎡
皇家领誉
5300元/㎡
翡翠半岛
5400元/㎡
锦盛苑
5300元/㎡
新华花园
5100元/㎡
从市场整体价格水平看,目前价格比较集中,相皇家领誉这样产品突出的项目也难以突破市场独立定价,说明项目互相之间的价格影响较大,难以拉开差距,这点特征将给本案发展带来价格瓶颈
盛泽镇老城区
及东方丝绸市场
盛泽镇产业基地
本案
未来镇政府
盛泽镇未来
CBD中心
(新城区)
城镇发展方向
区域背景——城镇向西发展,本案偏离中心及城镇发展方向
城市发展方向对房地产项目的开发影响非常大,尤其在三线城市及城镇,一旦缺乏政府规划支撑,将会带来非常大的操盘难度
政策简析——三管齐下,调控愈演愈烈
1、存款储备金率连续上调——市场流动性日益趋紧
2010年以来,中央银行连续3次上调存款储备金率,目前达到17%,%,今年三次调整后市场冻结流动性近万亿。
大型金融机构存款储备金率变化趋势
2、提高开发商拿地首付比例——降低开发商资金杠杆作用
2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。
3、房贷政策调整——投资性甚至部分改善型需求被逼出市场
2010年4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
近期部分政策汇集
4月15日
国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%
4月15日
国务院:部分热点地区可停止第三条住房贷款
5月1日
北京:一个家庭限新购一套商品房住宅
4月21日
银监会:二套房认定以家庭为单位,即认房,也认贷
市场反应——反应迅速,一线、二线城市成交量急剧收缩
调控以后苏州楼市住宅成交量统计
09年各地楼市成交异常火爆,而火爆背后的主要推手便是投资,各种不同途径反应,投资类购房需求约占市场30-80%,新政出台以后这部分需求将迅速从市场消失。业界担心,新政
“殃及无辜”,改善型需求也因此推迟购房计划,市场需求一时急剧收缩
调控后4个一线城市首周成交反应
政策对比——此次调控力度超07年
内容上更为严厉
90平米以上首套房首付比例不低于30%;
购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,;
对房地产价格上涨过快的城市或地区,首付比例由20%提升至30%;
异地购房:无
现在政策
执行力度上更坚决
90平米以上首套房首付比例不低于30%;
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;
房价过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
此前二套房关于首付40%,许多二套房购买者通过关系仍然享受首付30%及利率7折的优惠,政策形同虚设,此此严格限定二套房是以家庭为单位,且认房又认贷,较少政策盲区;
本次政策14日首次出台后,1