文档介绍：嘉逸花苑
市场推广初步战略策划书
赣州永全房地产经纪有限公司
2005年8月20日
1
前言
世上没有卖不出去的楼,只有不准确的策略定位。任何楼盘都有其特色,只要策略得当,一样可以化不利为有利。在赣州房地产市场竞争如此激烈的形势下,如果没有独特创新的营销策略和专业娴熟的销售技能,项目的推广势必淹没在众多的项目中,事倍功半。
作为专业房地产策划公司,我们要做的是如何准确分析市场、找寻目标客户群、找准定位、提炼主题以及营销过程中,准确制定战略战术,运用媒体、公关活动等手段,使项目不仅卖得“快”而且卖得“好”。
营销历史告诉我们:在相同的环境中,不同的眼光看到的是不同的机会。
2
我们的主要战略思路
一、我们所处的市场环境——开发背景
二、我们的“敌人”是谁? ——面临竞争
三、我们的突破口在哪里? ——了解自己
四、我们的目标客户在哪里?——客户群定位
五、选择什么样的武器?——项目形象定位
六、如何准确击中目标?——推广策略
3
一、我们所处的市场环境——开发背景
1、赣州房地产市场现状概述
2、2005年部分新增楼盘
3、2005年下半年楼市预测
4
1、赣州房地产市场现状概述
2003年10月起至2004年底,由于市政府停止报建审批及土地供应量不足,市场一度出现购房供需不平衡现象,房价一路上扬。
至2005年6月30日止,已经报建的面积超过200万平米,年度内开发面积预计将超过100万平米。
市场出现新一轮的同质化竞争,规模较大的楼盘都瞄准“非富即贵”的二次置业群体,并且在规划和设计上有所雷同。
个人住房贷款新政策对购房需求有所抑制。
“国务院八项措施”和“七部委联合意见”的出台,使消费者对房价走势不明朗,一部分消费者持观望态度,甚至期望房价下跌。
5
2、2005年部分新增楼盘一览表
楼盘名称
开发用地面积(万M2)
总建筑面积
(万M2)
年均开发量
(万M2)
水岸新天
8
21

蔚蓝半岛三期

18
9
滨江爱丁堡
7
13

水韵花都

14

金樽花园

鹭江花园

黄金时代

18
6
天际华廷
4
11
11
锦绣新城

15
7
星辰华廷

总计

110

6
3、2005年下半年楼市预测
下半年开发量迅速增大,远远大于市场需求量,供需又一次出现不平衡(科学的比例:城市人口与开发面积比例关系是1:1)
新一轮同质化竞争即将形成,高端客户将成为各大楼盘争抢的同一群体。
开发成本(地价、建筑成本、报建费用等)增大,楼价依然逞上升趋势,会使部分消费者望而却步。
新盘旧盘次第开,竞争逐渐白热化。
各楼盘营销策略推陈出新,纷纷亮招,抢夺市场。
7
二、我们的“敌人”是谁? ——面临竞争
黄金时代
地处新区中心位置
规模较大
配套完善
定位高档
发展前景好
临近楼盘
8
二、我们的“敌人”是谁? ——面临竞争
品牌地产
实力雄厚
内外双重景观
打造立体空间
规模大
配套全
档次高
水岸新天
蔚蓝半岛
高档楼盘
9
二、我们的“敌人”是谁? ——面临竞争
京华苑
丰德园
同一区域
规模接近
均为多层规划
同一价格区间
目标客户群相似
竞争楼盘
10