文档介绍：卡地亚湾项目市场调研及项目定位报告2
PART 4 客户分析
市场成熟化趋势明显
农村人口的城市化势不可挡,目前主要是城郊和辖区内农村的富裕阶层,因为小孩教育问题、养老问题考虑在城区购房置业;
由于期望与父母分开居住,城区不少有条件的家庭购买改善型住房的同时,给老年人居住的低楼层或电梯楼、小户型仍将热销。成交的小高层、高层的建筑类型比例较以往有较多增长;
交易产品类型由单一的住宅类过度到以住宅为主体,工业、商业、办公等多元化的产品组合类型。
刚性需求仍是市场主力
在六安房地产市场中,本地居民仍然是主要购买力量。同时,外地投资客的进入将刺激本地投资性需求。城市周边区县的富裕人群出于改善居住环境等需要以及升值预期,开始进入中心城市购买房产,从而带来新的刚性需求;
此外,未来城市新加入的大学毕业生也将成为内地中心城市另一股刚性购房需求的来源;
购买100平米以下小户型的年轻人占很大的比例;
在外务工人员返回六安买房比例不断增大,成为一个较为庞大的群体。
六安房地产市场特点
由于六安外来人口不多,且城市辐射能力有限,故现有房源基本靠当地居民消化。从六安市统计年鉴的相关数据中可知,相同行业中国有经济体中职工收入较高,另外收入较高的就是私营业主,因此政府公务员、经商人士、私营业主以及学校、医院、金融机构等企事业单位的中、高级管理人员是购买商品住宅的主要消费群体。普通的老百姓对住房也存在着较大的需求,动迁回购、二手房交易是这类需求的主要释放途径。
(一)、消费群体构成
小户型房用作投资用途比较多,除此之外,大多购房都用于自住。目前六安房产的投资成分较小,虽然当地的商品住宅价格一涨再涨,但由于二手市场不够活跃,次新房的挂牌房源很少,一定程度上抑制了投资。此外,六安市房源出租的价格较为低廉,城中心区大多旧房一套约100平方米的房子出租价格约在700-900元每月左右,这样反推投资汇报率预估要30年左右才可以收回成本,投资回报周期过长也使六安房市的投资热度不高。
(二)、消费动机分析
六安消费群体分析/构成、动机
1、随着消费理念的日趋成熟,消费者对产品的需求不再表现为“房型、价格、地段”等最基本的低层次需求,
而对产品的“生态环境、居住享受、增值保值”等高层次需求逐步产生要求,由此影响消费者购房的因素也愈
来愈多,包括:地段/地理位置、区域发展前景、价格、交通、小区环境、房屋质量、房型布局、周边环境
(如教育、医疗等)、配套设施、物业管理、产品形象、档次等等。
2、从我们本次调研中获悉,目前六安消费者考虑购房的首要因素为:地段/地理位置、区域发展前景、周边
环境(主要考虑教育设施)、价格;其次为小区环境、产品形象、档次等,但对日后与己息息相关的房屋质
量、物业管理等仍然有所忽视,这对开发商而言,增加了消费理念引导与创新的空间。
(三)、影响消费者购房的因素分析
地段/地理位置、区域发展前景、价格以及周边环境、产品形象、档次等这几个因素往往是对消费者产生综合
影响,而不是单独发挥作用,其决策过程往往是:消费者一般以日常活动点为中心,在一定半径内的多个版
块作出可能的选择,将楼盘的综合素质与价格进行对比,选择他们认为性价比(价值)较高的楼盘。如楼盘
素质差不多,价格差异不大时,消费者会优先考虑最喜欢的版块;但价格差异较大时,往往会服从于价格约束。
(四)、消费者购房的决策过程
六安消费群体分析/影响因素、决策过程
城东板块
城北板块
城中板块
城南板块
项目地块
城西板块
各板块基本情况及置业群体分析
大部分为六安市区人购买;主要为自住需求;
其它区县购买客户多为学校原因
是目前六安市房价最高的板块,地段好,商业繁荣,配套成熟,
该区域房地产市场伴随城市发展而崛起,拥有众多高档楼盘,且商业地产项目如雨后春笋,日臻兴盛,沃尔玛等世界500强的相继进驻,加速区域商业繁荣,房地产升值潜力巨大。
目前为拆迁安置区
城南板块是政务中心区板块,早在2003年就开始启动,政府的东扩南移迅速带动该区域的发展,加之政府行政机构的不断迁移,梅山路、与解放路主干道快速直达市中心,这里已经形成配套齐全、规划合理、交通便利理想居住之地,同时它兼有皖西中学、城北小学的学区优势,火车站优势、离市中心较近,楼盘品质较高,是当地公务员群体及周边居民购房或二次置业者的选择。客户多为外出经商、打工者;用于自住或投资。
六安市区与其它区客户均有;
城北板块主要为学区板块,曾为六安市房价最高的区域,建筑规划和品质普遍低于城南板块,但是因为六安人历来比较重视教育,同时投资学区房升值有潜力,所以城北板块自始至终都受到市场的热捧。但是随着六安一中的即将搬迁,这些学区房将遭受一定程度的冲击。
城东楼盘