文档介绍：财富广场项目商业租售方案
定位回顾
（一）项目背景
1、项目本身结构决定，我们区别于传统的集中式商业或社区型商业。 一方面，项目体量限制，不足以进行统一招商销售；另一方面，封闭式的整体结构决定了，如果按照传统纯销售模式必定面临困局。
项目交通状况堪忧，尤其是进出口道路，地上停车等问题较为突出。流通性能，是前期评判商业项目的第一要素，项目本身存在的出入困难、地上停车位严重不足等问题，将是实际销售过程中客户最大的抗性。
3、目前项目周边市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，多家在售楼盘的商铺普遍销售状况不佳，多家楼盘出现长期滞销的情况
（二）SWOT分析
优势
1、 地处江阳路路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、 项目周边紧邻众多住宅区镇，距离市中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、 产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。
劣势
1、 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、 商铺使用率较低，面积过大，总价较高。
机会
1、目前周边无其他集中型商业项目正式对外公开，属于市场空白点。
2、金融冲击下投资理财类产品少，收益低，投资房产类逐渐升温。
风险
1、二城板块在住宅市场发展多年趋于成熟，但商业市场刚刚起步。
2、新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，特别是万达金街对于客户吸纳能力远远高于本案
（三）业态划分
本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
考虑到财富国际大厦的商务需求，以及住宅住户对服务商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先在休闲、娱乐等商务享受方面也应有所侧重，如酒店、餐饮、咖啡等；其次考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等。
二、招商与销售策略
(一)项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业体，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集娱乐、休闲、餐饮、服务四大功能于一体；
整合市场空间，进行合理商品布局；
整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；
整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
（二）招商销售总策略
招商策略
在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如健身房。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；
3、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
4、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。
销售策略
北面1-2层连卖，实际使用中两层可分割成三层使用，客户可买两层送一层，缩减总价过高带来抗性，降低单价水平。
户型设置为：，，户型面积200~350平；部设置楼梯可直接通往二楼。
南面二层作为一个整体统一招商，划分面积，分割产权，带租约出售。
户型设置为：，，户型面积100~120平；以社区辅助配套的业态为主，与现有住宅底商形成互动。
3、地下部分，可作为附加产品，结合客户需求打通，作为销售附加增值部分。将地下空间捆绑一层销售，价格以成本价打入一层价格中，增强商铺性价比。
4、三层目前暂不考虑销售，以招商为主，除非有大客户整层或半层购买。
一层 二层
三层
（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；