文档介绍：论不动产预告登记的不足和完善不动产预告登记

　　中图分类号：D923文件标识码：A　　内容摘要：物权法借鉴大陆法系的通常做法建立了不动产预告登记制度，该制度确实立显现中国物权立法进步，对保障购房人利益预防出售方恶意违约起到很大作用，然而中国的预告登记要求不但过于简单，标准性太强缺乏必须操作性，而且预告登记制度内在结构和和其它制度的衔接也有较多冲突。本文从总结中国不动产预告登记的适用范围、效力和程序等三个方面的成败得失入手，并提出对应完善提议。
　　关键词：不动产预告登记适用范围登记效力登记程序
　　不动产预告登记制度起源于普鲁士，以后被大陆法系国家广泛借鉴，比较经典的有德国、法国、瑞士、日本、中国的台湾地域，它是民法中一项主要的物权制度。多年来中国大陆城市房地产价格一路攀升，处于优势地位的房地产商“一房多卖”不惜违约侵犯消费者利益频频发生。违约的代价没有违约后的收益高，处于弱势的买受人得不到有效保护，而以房屋为代表的不动产预告登记制度就是处理这个问题的良药，它在化解不动产交易中的风险隐患、平衡当事人利益中发挥无可替换的作用。
　　不动产预告登记的概念
　　预告登记的概念学界并没有统一的认识，中国大陆颇有影响力的几位民法学者对此表述各有不一样。梁慧星教授2021认为，“所谓预告登记，即为保全一项以未来发生不动产物权变动为目标的请求权的不动产登记”。孙宪忠教授1997认为，“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记”。王利明教授2021认为，“所谓预告登记，是指为保全债权的实现，保全物权的顺位请求权而进行的提前登记”。余能斌教授2021认为，“预告登记是相对于本登记即终局登记而言的一个预备登记暂时登记，即指在进行本登记的条件尚不完备时为保全不动产物权的变动请求权或进行本登记的顺位所进行的登记”。笔者比较赞同梁慧星教授的说法，既简练明确又点明了不动产预告登记的实质―债权物权化。
　　对中国不动产预告登记的分析
　　物权法第20条：“当事人签署买卖房屋或其它不动产物权的协议，为保障未来实现物权，根据约定能够向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消亡或自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记无效”。该条对不动产预告登记的范围、效力、申请条件、涂销均做了概括性的要求。
　　一预告登记的范围
　　中国将预告登记的适用范围界定为“当事人签署买卖房屋或其它不动产物权的协议”，能够分两层了解：其一，明确要求了房屋这一登记客体，至于“其它不动产物权”，因为缺乏法律的详细要求，还有待补充；其二，进行预告登记的基础是“协议”，即协议之债，若债权人欲保全自己未来的请求权，必需是基于协议产生的期待权。
　　二预告登记的效力
　　有关预告登记的效力：其一，预告登记含有保全未来请求权的效力，债权人一旦对债权请求权进行预告登记，既产生一定物权效力，假如债务人对请求权的标的进行处分，不发生物权效力，预告登记因为具有对抗第三人的功效使其含有了保全未来请求权的效力；其二，中间处分行为绝对无效。所谓中间处分行为是指，在预告登记以后本登记之前，不动产全部权人对不动产所做的处分行为。预告登记后，不动产权利人处分该不动产的，不问其是否妨害预告登记所保全的债权