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不动产预告登记之历史溯源及比较研究
——兼论该制度与我国现有法律背景的整合
贾慧姝廖世焯
上请求权只能依债权契约而生，而不能依物权契约而生。[2]
在日本民法中，预告登记规定于〈〈不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。[3]
关于我国台湾预告登记制度的适用范围，根据台湾的通说一般归纳为5条，即为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。[4]
我国的对预告登记制度外延的规定较为狭窄，在新〈〈民法典草案》中，预告登堑氧视梅段:n?9条的规定，下列情况可以申请预告登记：（1）预购商品房的；（2）约定优先购买权的；（3）约定回购房屋的；（4）约定通行权的；（5）为保全约定的其他涉及房屋的请求权的。在上海市〈〈条例》中则是在第49条第1款中如此界定预告登记的适用范围：（1）预购商品房及其转让；（2）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；（3）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；（4）法律、法规规定的其他情形。
另外，根据新〈〈民法典草案》第240条的规定，对于当事人协议以将要建造或者正在建造的建筑物以及其他价值较大的财产设定抵押时，采取强制登记的形式，当事人必须办理预告登记。
三、预告登记制度之效力性
不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力上的规定均为类似，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力。也有学者将其简单归纳为担保作用以及顺位作用和完善作用。其中，担保作用类似于保全权利的效力，而完善作用则体现为预告登记所表现出的接近将来权利的效力，并且得到近似于物权中完整权的保护的方面。[5]但除此之外，在日本的判例中还确认假登记可以排除假扣押、假处分等中间处分，[6]但并无排除国家征收的效力。[7]
我国台湾的民法受德日民法影响甚深，在不动产预告登记的效力上的规定也非常相似，但需要注意的是，在预告登记保全权力的效力中，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。另外，根据王泽鉴先生的观点，在中间处分行为非法律行为时，?script>WriteZhu('8');台湾民法典所不同的是并未如同〈〈德国民法典》和日本〈〈不动产登记法》，明文规定预告登记保全顺位的效力，尽管如此，在学者的解释上，对此仍作肯定解释。
对于预告登记的预警效力，一般也予以认可。
在我国，预告登记制度尚属新生事物，羽翼未丰，各级法律法规的规定都还很不完善，对此，笔者将本文的下一部分进行详细的