文档介绍：长租公寓何去何从
中央政府主动推进租赁住房发展
发展长租公寓是处理现在大中型城市住房难题的一大策略。2021年到2021年，国家住房和城镇建设部等部门数次公布有关发展住房租赁市场的相关政策，激励各方参加住房租赁市场。盈石集团研究中心认为，目前中央住房租赁政策关键从三方面着力，包含增加租赁住房供给、提供财税政策支持、完善租赁住房市场。针对长租公寓的行业窘境，前两个方面成为中央政策的着力点，分别从增加供给和降低运行财务成本的角度出发，提升地方政府、开发商和中介的参加意愿。
租赁住房或将影响长租公寓市场格局
在住房和城镇建设部颁布一年半以后，2021年下半年，地方政府才纷纷颁布相关政策。截至2021年11月初，全国已经有约28个省、自治区、直辖市公布了住房租赁详细政策。
2021年7月，住房和城镇建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等9个部门在中，提出开展试点工作。现在，住建部已会同相关部门选择了广州、深圳、南京、杭州、厦门等人口净流入较大、房价较高的12个城市开展住房租赁試点，各个试点城市也陆续公布了住房租赁政策。盈石集团研究中心认为，各地住宅市场表现不一，经过开展试点来观察政策实施的效果，未来中央可能会据此调整部分政策，从而影响长租公寓的市场格局。
另外，土地出让成为政策落地的另一突破方向。据不完全统计，现在已经有北京、东莞、佛山、上海、天津、广州、深圳、成全部8个城市，在土地出让协议中明确要求自持商品住房面积百分比。同时，北京、杭州、成全部还颁布相关政策，严格要求企业自持商品住房的持有年限、产权不可分割性等。
就长租公寓本身来说，前期获取房源和装修会需要大量资金，再加上我国畸形的租售比，现阶段想要经过长租公寓快速赢利显然是不现实的。那么，为何仍然有部分资本，包含开发商、中介、酒店等，对长租公寓市场保持热情？
为何长租公寓不盈利？
在目前畸形的租售比下，市场各方对长租公寓保持热情，是因为长租公寓具有较大的想象空间。
想象空间到底在哪儿？
我国长租公寓市场投资回报率低，关键是因为租金差的盈利模式极难填补高昂的经营成本。盈石集团研究中心认为，从国外的行业经验来看，我国长租公寓市场将经历行业洗牌，有经营实力的企业将发挥规模和品质优势，赢得最终胜利。
降低成本是当务之急
现在我国长租公寓行业的运行方，分成轻资产和重资产种类型。作为主流的轻资产型，以中介、非房地产资本、酒店品牌为代表，重资产型则是传统住宅开发商。以轻资产型为例，其运行模式是以“二房东”模式赚取租金差价。然而，这种模式的底租成本约占总成本60%，再加上20%左右的装修和运行成本，现在回报率在1%—2%，甚至更低。而新兴的重资产型即使以较低的出让金取得只租不售的住宅用地，不过以目前租金的增加速度，这种模式的回报周期被拉长至甚至更长，开发商的资金压力不言而喻。
盈石集团研究中心认为，我国长租公寓