文档介绍：广告策划方案范文

　　“湘艺苑”广告策划方案目录序言第一节市场分析一株洲市房地产市场基础情况二株洲市同类住宅调查统计三消费者分析第二节“湘艺苑”项目分析一项目优势分析二项目劣势分析三竞争对手分析四项目价格策略分析五关键价值分析第三节推广策略界定一目标消费群体界定二卖点界定第四节广告策略一广告宣传目标二总体策略三广告专题四要树立的形象五分期广告的整合策略第五节营销活动提议一营销渠道及人员促销建设二营销公关活动提议第六节媒体策略一媒体目标二目标受众三媒介策略四媒介分析及选择五广告预算及分配第七节方案说明　　前言任何的广告策划方案的目标和宗旨全部是在于提升产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“湘艺苑”提供一个正确的定位和广告方向，作出全程战略性的指导。在对当地市场现实状况进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“湘艺苑”项目标资源问题和机会，以达成或超出“湘艺苑”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。
　　第一节市场分析一、株洲市房地产市产基础情况1、株洲市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，不过有融城的美好前景；
　　有高速有效的物流体系；
　　又据东西南北交通要塞；
　　处中南最大服装批发市场；
　　有大批大型国有企业。这意味着株洲的诱人的市场和低廉的劳动力市场。因此，各大商家纷纷进入株洲。房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益剧烈，竞争的层次不停升级。从2021年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到现在以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发企业实力不停上升，达成初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。株洲市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不停扩大，开发形式全方面化，多样化。到2021年为止,房地产项目投资达成82118万元，住房项目方面的投资达成43628万元。2021年当年房地产项目完工面积为83万平方米，住宅完工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据表明,2021年以来同意预售和销售的总面积为平方米,住房销售均价由2021年初的824元/平方米上升至2021年初的1002元/平方米,升幅达%。
　　2、现有品牌楼盘的基础情况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；
　　南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；
　　北有响石岭广场圈等。不过因为市场不是很成熟，她们有这么或那样的缺点。详细表现在以下这些方面：A、定位及推广全部不是很规范，抱着卖出去就是目标心理。忽略楼盘品牌的建设，忽略楼盘内涵的建设，造成后继开发力不足。B、有的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商和业主的对立，小区的基础建设搞不上去。C、小区规化和自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。
　　3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不正当。
　　二、株洲市同类住宅调查统计“同类”定义为含有小高层，别墅等的住宅小区。现将株洲市河西，河东小区进行大致对比分析以下：
　　1、河西地带。
　　因为河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市计划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产全部在卖自然环境。
　　湘银：
　　关键竞争力：二十一世纪购房新概念拥有很高的品牌效应；
　　其周围环境好；
　　用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好；
　　其定位为社会高薪阶层。
　　滨江一村：
　　小区面积大；
　　邻近湘江；
　　周围环境好；
　　2、河东地带。包含河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。
　　天鹅花园：
　　关键竞争力：真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广：
　　拥有900亩的面积，其中400亩水面。
　　区内有水生游玩系统。
　　映荷园：
　　关键竞争力：演绎出色生活塑造经典小区属未来商业地带周围交通发展趋势大房屋设计理念突出银座大厦：
　　近临中心广场，一医院；
　　只是一个连体楼、属小高层，没有本身小区；
　　周围自然环境不是很好；
　　但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。
　　庆云山庄：
　　关键竞争力：离尘不离城品牌著名度高；
　　周围环境绿色条件好；
　　拥有98亩的绿色自然地带；
　　其发展快速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中形成良好的品牌。其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是中高薪阶层。
　　湘江四季花园：
　　关键竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大家交通便利环境幽雅小区为12层左右的带电小高层，设计时尚为江山置业这一实力雄厚的开发商的大