文档介绍：新鸿泰2010年11月10日武汉华港项目前期定位报告
20103>.
谨呈:华港房地产开发有限公司
华港项目前期定位报告
第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。从传统的对过去的一些区域性的经济研究,逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面,关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。
第二个方向是从实践当中,出现了三支力量。第一支力量是以大型购物中心为载体,逐步发展新型的城市商业综合体。第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体,还有以写字楼为主体的写字楼综合体,都在全国各地都有一些尝试。比如像中信城市广场,万象城都是以商业为主的。最近刚刚出现了以创意地产为主的复合型业态配套的一个主力军的创业地产综合体。
实践当中第三个表现,就是我们有一批专业的以城市商业综合体为主要的服务对象的专业公司,与传统的地产顾问公司不同的是,商业跟地产最大的区别就是在于一个要了解区域商业的不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态,它所能承载商业的功能。所以这一块的专业服务城市商业综合体的专业机构的产生,使我们的商业地产专业服务机构进一步细化、进一步专业化,服务深度随着开发实践的加入显得更加专业和细致。
导语
商务综合体发展方向
北京的国贸大厦
上海的来福士广场
深圳金中环酒店公寓
本案有这个条件创造沌口商务综合体奇迹吗
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通过我们分析与研究定位,问题会越来越小
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目录
政策解析
PART 1
国五条分析
一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度
二是完善差别化的住房信贷政策。
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
四是切实增加住房有效供给。
五是加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、
哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。
解
读
新政的出台,对住宅市场影响最大,而对商业地产市场,影响并非想象的那样大。相反,商业地产有着巨大的开发机遇,住宅开发商顺势进入商业地产领域已成为趋势。
就新政来说,新政中并没有涉及到商业地产,可以说新政前后关于商业地产的政策并没有多大改变。新政最重要的规定是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,那这样就同商业地产首付比例一样了,而新政对商业地产的影响和限制都较小,投资客资金在住宅市场没有出口,将会有很大一部分流向商业地产。
住宅政策 VS 商业政策
市场分析与定位
PART 2
把握市场事半功倍
区域市场分析
区位图
项目地块
地铁6号线
地铁3号线
区域市场分析
区位图
项目地块
紧靠东风大道
区域市场分析
武汉市房地产市场综述
,%;销售面积592万平方米,%;。,占总供应面积的44%,,%;,占总供应面积的20%,,去年同期远郊区无土地在武汉市土地交易中心出让。城中村改造是2010年上半年土地供应的主力。
,,%。商品房住房共成交56520套,较去年同期有所减少,价格确明显的上升趋势。2010年1-9月,全市住宅均价逐步上升,即使新政出台,也并未使区域住宅均价回落,但成交量下滑明显。9月区域成交呈现价稳量升的趋势。
区域市场分析
武汉
区域市场分析
2010年上半年,,较去年同比上涨了2382元/平方米,%,商品房住房截至9月份共成交3994套,