文档介绍：澧县房价上涨为何这么快【来源: 澧县统计局发布时间: 2010-12-10 11:29:11 】房地产业是国民经济的基础产业和先导产业,在经济社会格局中占据十分重要的地位。澧县房地产业经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程,总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局,成为推动全县国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。然而, 今年来澧县房价节节攀升,商品住宅平均售价达到 2500 元,同比增加 737 元,增长 %,部分高层住宅也突破 3100 元大关;房价涨幅速度严重超过了经济发展的正常速度,已成为广大市民关注的焦点。因此,正视房地产市场存在的问题, 采取积极有效的应对措施, 是澧县房地产业健康发展的迫切要求。一、揭开县级“房地产成本”的神秘面纱房价由开发成本、期间费用、行政事业性收费、税金和利润五大部分构成。近年来,随着楼市的快速发展,商品房的开发成本一直是一个颇具争议的话题。房价的成本构成,地价所占房价比例,在一场场争议中变得扑朔迷离,众说纷纭。房价成本构成到底如何?我们最近走访调查了几家房地产开发企业。调查资料显示:在房价总费用支出中,流向政府的部分(土地成本+ 税金及附加+ 行政事业性收费) 700 元/ 平方米以上,所占房价比例为 30% ,开发商公开利润 700 元/ 平方米,占房价比例 30% 。(一)土地成本由容积率决定,占房价比重 12-14% 楼面地价占房价的比重,不仅由地块的地段决定,而且还与建设密度(容积率)有关, 容积率越大,土地成本摊在房价中的所占比重就越小。当前澧县的土地出让价格一般为每亩 60 万元, 楼市住宅均价在 2500 元左右。如果多层房按容积率计算,楼面地价为 450 元,占房价的 18% ;小高层按容积率计算,楼面地价为 360 元,占房价的 % 。目前澧县竣工和在建项目的大部分用地都是前几年征用,地块价格也就 40 万元左右,项目的容积率也要高于 ,因此,楼面地价占房价比实际在 10-12% 左右。(二)前期工程建设费用 70-100 元/ ㎡,占房价的 -% 这部分费用项目较多,主要包括勘察设计和七通一平等前期工程费用两大项。这些费用有较明确的收费标准。具体包括:( 1 )、可行性研究费:聘请专业策划公司进行市场调研、论证、定位。一般一个项目 5-10 万元左右,折合 1-2 元/ ㎡。( 2 )、勘察费: 2元/ ㎡;( 3 )设计费合计:多层 6元/ ㎡,高层 10元/ ㎡;( 4 )、临时供电、供水设施费: 3- 4元/ ㎡、招标代理费、评标费: 2元/ ㎡;( 6 )、监理费: 4-5 元/ ㎡;( 7 )桩基础: 30-5 0 元/ ㎡;( 8 )、土地平整费用: 20-30 元/ ㎡。(三)土建和安装成本 600-900 元/㎡,占房价的 24-36% 土建安装成本是指所有因建房而发生的建筑安装工程费用,包括建材费、人工成本、机器使用费,水电线路安装成本等。今年来,由于建材价格和人工工资明显上涨,直接建设费用也比去年大幅上升。目前钢材每吨 4200 元,比去年上涨 1000 元/ 吨;水泥 350 元/ 吨,比去年上涨了 100 元/ 吨;沙石料看着不起眼,但是价格也在成倍增长;去年小工每天 70 元,技工 90 元,现在上涨到每天 90