文档介绍：未来十年房价过去十年, 房地产与房价是争论最多, 骂声最大的。有人将房地产看作是中国政治经济的怪胎, 这个怪胎由***而生, 由吸食民血而养, 这个怪胎必将把中国拉入十八层地狱。我们不作这些情绪上的争论, 还是从头看起来, 一步步分析原因、过程, 再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对,也给自己找个乐子不是。一、房地产开发流程分析中国大陆的房地产开发是从香港学来的, 具体是怎么动作的, 我们来分析一下。我们搭建一个小舞台,当中的主角有地方政府、开发商、购买者、银行四位。简单的流程是这样的, 地方政府拆迁获得一块地并进行一级开发后( 较低的成本), 进入市场拍卖, 开发商竞标后买下, 盖起楼出售,购买者从银行贷款买下。假设这发生在一个二线城市( 此间价格仅予参照, 准不准大家自己判断), 地方政府通过拆迁、征用等方式获得一块地, 并进行一级开发(平整、路政等) ,这个过程中政府付出成本是比较低廉的,不然也不会出现那么多暴力拆迁事件。以每平米单位计算,假设政府以 5000 元的楼面价卖给开发商( 注意是楼面价, 而不是土地价), 开发商盖楼的成本一般是 2000 元每平, 再以 8000 元的价格出售给购买者, 假设购买者首付 3000 元, 从银行贷款 5000 元买下房产。至此, 一个过程结束。在这当中,看看各个角色的表演。地方政府: 拆迁征用、一级开发付出成本 1000 元, 拍卖土地收入 500 0 元,此外政府从房产交易中收取的税收费用还没有计算( 一般是房价的 2-3%) ,地方政府纯获利 4000 元。不过在香港,政府土地出让金收入大部分是要投入公房建设项目, 在内地, 只是最近才规定 10% 要用于廉租房建设。开发商:获利 1000 元。开发商生产销售过程中,坑蒙拐骗,无所不为, 背着最大的恶名。其实获利并不象一般人想象得那么多, 而且要投入大量资金, 承担巨大风险, 实际上获取的利润一般。上述的 100 0 元利润不一定能拿到这么多。据报道, 开发商的利润空间主要来自囤地, 即买下来的土地并不急于开发销售, 而是先放着, 一是控制供应量, 二是推高房价, 待房价进一步上涨后, 再开发销售。这也是住建部屡次三番打击囤地的原因,但是说实话,基本没有什么效果。消费者:首付 3000 ,银行欠债 5000 ,一共 8000 ,换得房子。当然, 部分民间资本, 如山西煤老板、温州炒房团等, 资金实力雄厚, 可以不依靠银行贷款。另外,还要注意境外游资,由于看好人民币升值, 金额巨大的境外游资亦会进入中国楼市,这是一股更危险的力量。但是一般来说,房地产市场中的主要资金来自银行贷款。银行:发放贷款 5000 ,主要靠存贷款利差来获利。看出来了吗, 这场游戏中地方政府风险最小, 赢利最大, 怪不得地方政府如此热衷于土地拍卖。二、当前楼市价格为何这么高那么,推高楼价的黑手到底是谁呢。地方政府?可以看出, 最后楼价卖到 8000 元的高价, 直接因素之一, 就是地方政府将楼面价推高到 5000 元。在中国,房地产市场并不是一个完全市场的行为, 而是由行政手段主导的行为, 因为其中最关键的土地要素, 并没有市场化, 而是由政府控制的。政府依靠行政强制力介入市场, 一是控制土地价格, 二是控制土地供应量, 导致最终房屋销售价格扭曲, 房屋价格脱离其经济真实面。因此, 不少学者大骂政府,是政府一手导演了高房价。开发商?商人当然追求利润, 但是前面我们已经看见, 开发商是通过竞标拍下土地的, 这当中固然有权力与资本的串连, 但相对来说(特别是近几年来更加规范) ,这是一个市场化相当充分的过程。现在网上都可以查得到, 开发商拿地价是多少, 出售价格是多少。前面说过, 开发商的利润空间主要来自囤地,但囤地一是需要资金持有成本,二是加大风险, 万一资金不能周转, 那就非常危险了。因此, 说开发商推高房价有些勉强。炒房团?温州炒房团恶名远扬, 山西煤老板更是大闹京城, 境外资本也是蠢蠢欲动, 所谓空转率, 三年不交电费就是他们造成的。炒房团固然可恶, 但是他们怎么就热衷于炒房子呢?一旦炒砸了, 那可就血本无归,海南岛的烂尾楼还一直在原地矗立着呢。丈母娘?我忘了是哪个王八蛋专家提出来的, 在此我恭敬地问候这位专家的前十八代祖宗。丈母娘理论主要说的是普通老百姓, 透支一生的积蓄, 背负房奴的重担, 悲壮的杀入楼市, 用自己的血肉为庞大的楼市垫底。上述四个方面, 许多专家都做过详细而充分的表述, 可惜这些都是问题的表象, 它没有回答关键的问题, 房价已经那么高, 为什么这么多人还是义无反顾的冲进去呢?透过表象看本质, 我认为, 决定房地产的核心因素只有两条:一是供给与需求;二是资本数量。三、房地产的两个核心因素我们来分析。一是供给与需求。从供应方面来