文档介绍：未来十年房价预测(解读中央一号文件: 土地确权与城镇化) 最后更新: 201 3—05—10 前言研究楼市一年了。因为守着自己的店,空闲时间比较多,我搜集了几乎网上能找到的所有楼市分析资料,天涯论坛、百度文库、爱问共享、百度新闻……光从天涯论坛复制下的资料,整理成 Word 都有 3000 多页……现在我把这一年的研究结果拿出来和大家分享、讨论。网上无数人进行过房价预测,但事实证明绝大部分都是错的,包括无数著名的专家。 2012 年预测房价出错的专家,最出名的是谢国忠,这位专家曾经预言 2012 年北京房价将跌 5成,但到了 2012 年年底,事实让我想起网上的一句话, “专家的话算个屁。” 2013 年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。最后他耍赖了, PS 张图了事,不是条汉子。事实证明,专家的话不能信,我们只能靠自己。自己努力去分析房价,分析对了房价走势,也许就会拯救你半生的积蓄。虽然专家的预测基本上都错了,但专家的无数次错误对我们是非常有用的,因为我们搞明白了他们到底错在哪了,我们也就真正抓住了房价走势的关键。专家错在哪? 1、他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场,所以什么房价收入比, 供求关系,租售比,空置率,人口曲线,城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算, 中国房价早崩了十回了。 2。他们错误地解读了国家的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时,这些善良的专家又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字:错。无数血的事实早已证明,中国房价是一个政策市,但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢?我们来看房价的构成就明白了。一、房价中 ZF 拿走的钱占 75% ,所以决定房价的最大力量就是 ZF 。我们的房价,至少有七到八成是由政策决定的。证明如下:(文章的最后还有更多证明数据,数据党请看最后。) 南方新闻网:《全国去年房地产销售额万亿 ZF 拿走 75% 》根据官方数据计算粗略估计, ZF 和银行 2012 年从房地产获得收入 47917 亿元,占全年房地产业销售额 75% 。(详细数据在后面,数据党请看最后。) 二、印出来的房价: M2 超发与通胀。我是学工科的,总想用数据来预测房价,结果还真被我找到了一个:那就是 M2 增速。 2003 年诺贝尔经济学获奖者罗伯特?恩格尔说 M2 和房价是完全正相关系数,中国指数研究院 2012 年的百城价格指数报告中说 M2 和房价这个正相关系数是。 2002 年,国家的广义货币 M2 是万亿,到 2012 年末,这个数字是万亿元。每年平均涨幅达到 % 。 10年 M2 差不多涨了倍,和 10年来全国平均房价的涨幅几乎一模一样。即使是在执行从紧货币政策的 2012 年,货币超发的步子仍然没有停下来,反而创出新高。这一年中国新增广义货币达到万亿元,占全球新增广义货币量的比例高达 % 。中国一年印了全球一半的新钞票。 2012 年,中国 M2 存量达到了全球第一,超越了美国,超越了欧元区。我们靠印钞印成了全球第二大经济体。美国有法律规定 M2 不能超过 GDP 的 70% , 而我们的 M2 毫无限制地印到了 GDP 的 188% 。而这些年,