文档介绍：长寿碧桂园·仿古商业街
2011年营销策略暨组团包装创作
沟通提案
重庆·长寿
2011年03月28日
目录
长寿碧桂园给您一个五星级的家
PART1:2011 ◆商业市场分析
PART2:仿古商业街◆概况
PART3: 2011年度◆营销策略
PART5: 2011年度◆商业街推广费用预估
PART4: 创作工作
??长寿商圈分析
??长寿商业特点分析
??主要竞争对手分析
2011 ◆商业市场分析
长寿商圈分析:
长寿目前有2大商圈较具规模,协信广场商圈、以阳光世纪城为主的新城商圈。
其中协信商圈商业气氛最浓,银行、餐饮、KTV、小吃店较多;
新城商圈因区政府搬迁至桃花新城,周边楼盘开发较多,入住人群较多且有一定消费实力,自2005年开始逐渐兴起,至今已具有一定规模。
长寿商业环境分析
长寿古镇
协信广场商圈
本案
阳光世纪商圈
餐饮街3>.黄桷湾
2大商圈:协信商圈+新城商圈
盛世桃源
主要竞争对手分析
??长寿古镇
??洋世达·世纪广场
??维丰·涴溪里
??华盛·盛世桃源
古镇核心区占地800亩,另1200亩为纯商住小区,总建筑面积为130万平方米,总投资43亿元。按照国家5A级景区标准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心部分,将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区。
长寿古镇(重点关注)
古镇设计理念古镇规划定位为旅游地产以巴渝文化为背景,以中台,展示几千年来巴渝人文文化及中国寿文化。吃、住、行、游、购、娱等形成一条线。
长寿古镇(重点关注)
销售速度: 首次开盘2011年 1月16日,销售A区78间商铺,均价6600元/㎡,面积从30㎡—2300㎡不等,主要以240㎡为主。其中:30㎡-14000元/㎡;240㎡-6900元/㎡;2300㎡-6200元/㎡
B区目前正接受诚意登记,预计均价6900元/㎡;货量103套商铺。
优惠政策:一次性97折,按揭98折。
长寿古镇(重点关注)
租赁政策:
一楼临街商铺35元/㎡,临河商铺一楼25元/㎡,二楼20元/㎡,三楼15元/㎡。2011年下半年展示区对外开放,可签意向性协议,免租期1年,至2012年。2012年下半年开街后,签正式合同,最长可免租半年。
业态限制:靠近项目主干道有业态限制,其余商铺无业态限制,重点铺位可返祖,返祖率未定。
长寿古镇(重点关注)
长寿古镇(重点关注)
长寿古镇(重点关注)
长寿
碧桂园
长寿古镇(重点关注)
长寿古镇(优劣势分析)
S优势
W劣势
◆定位明确:
旅游地产(项目)、寿文化(推广)
◆功能划分明确:以旅游为支撑,涵盖餐饮、民俗、旅业、购物、娱乐等
◆规模优势:商业面积800亩,住宅面积1200亩,又后劲支撑
◆景观资源:菩提山4A级风景区
◆政策优势:商业地产年+长寿区政府重点支持项目
◆经验优势:操作过云南楚雄“彝人古镇”,河北“滦州古镇”,操盘经营丰富
◆价格优势:首期开盘商业均价仅6600元/㎡,目前价格6900元/㎡,但仍对新城各商圈形成价格打压!
◆商业体量太大,本地客源难以支撑其商业发展,需加大外部客源开发力度。
◆商业气氛缺乏:虽处桃花新城片区,但与桃花新城各大楼盘发展方向背离,周边楼盘较少,常住人口较少,短时间内气氛难以形成,商业消费习惯有待培养
◆交通不便:离老城区和新城区均有10分钟车程,通往项目仅有部分是双向4车道,大部分为双向2车道,且路面坑洼不平
◆区域认知度低:菩提山风景区知名度有待市场培养,外界认知度不高(外界对长寿旅游资源第一印象是:长寿湖)
长寿古镇(优劣势分析)
借鉴
1、开发模式借鉴:学习并研究对方开发方式,对某些优点加以强自身信息渠道传播;
2、操盘经验借鉴:对方的某些操盘手法可以研究,并运用到自身项目中来;
3、客群分布研究:该项目与我司项目在某种程度上相似度很高,研究对方的成交客户分布,有利于我项目更精确、快捷地找准客户源,提高效率。
洋世达·世纪广场
洋世达·世纪广场位于新区政府对面,总建筑面积25万㎡,业态涵盖商业、酒店、写字楼、公寓等。其中商业总体量13万㎡(11万㎡为商业,2万㎡为地下车库)。
已开盘,只租不售。沃尔玛即将入驻。
洋世达·世纪广场
①购物中心:12000平米的米的知名大型百货,3000平米的米的家具家居城,30000平米名品专卖店;
②美食中心:8000平米的品牌餐饮,1000平米的米的美食小吃广场;
③娱乐中心:3000平米的五星级电影院,