文档介绍：2010年上半年湘潭房地产市场形势分析报告
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开启北京品质之路
——蓝光云鼎项目营销策略报告
谨呈:蓝光地产
20103>.
项目判断
Ⅰ定位篇
机会寻找
定位
本体
位于丰台区南四环内马家堡,未来城市中心换乘点(大兴线、4号线、10号线)
位置交通
金融街
丽泽商圈
二环
三环
四环
大红门
首经贸
区位:
地处丰台区马家堡,南四环内;
紧邻地铁4号线公益西桥站,可快速通达城市核心区;
周边以星河城等年代较早社区为主,规模较大,品质感低;
交通:
公路——项目南侧为城市主干道南四环路;
地铁——项目西侧700米为地铁4号线和大兴线的换乘站(公益西桥站),步行约5分钟即可到达;北侧1300米为地铁4号线和10号线的换乘站(角门西站),步行约10分钟即可到达;
公交——项目北侧将建设公交总站,东侧方向步行10分钟内有456路等公交,可达金融街及黄村中心区域。
,车行10分钟,地铁15分钟
项目至首经贸大学、丽泽商圈3公里,车行10分钟,地铁15分钟
,车行20-30分钟,地铁30分钟
项目周边配套设施成熟完善,生活氛围浓厚,能满足居民日常生活需求
配套
天禧超市
嘉百佳超市
天保堂大药房
怡康医院
鑫利厚农贸市场
世纪龙菜市场
家家乐家具城
马家堡小学
阳光双语艺术幼儿园
丰台市十二中
草桥分校
角门中学
同仁京苑医院
丰台妇幼保健院
博爱医院
京南汽车城
世纪花卉大观园
物美便利超市
星空高尔夫
项目整体体现高端品质,自身的形象包装尚需提升
产品分析
建筑立面:装修风格均为经典的ART DECO风格,项目形象纯粹;
选材:高档石材具备的得天独厚的建材质地,为本项目塑造了大气挺拔的建筑外观;
配套:项目1-2层为10000平米左右的会所和商业,有利于提升生活品质和项目产品的附加值;
精装修:项目的精装修标准为 3000元/平米,但不赠送家电;
销售现场条件:目前售楼处以开放接待客户,但销售物料以及相关的辅助道具配备不够完善;
LOFT为项目的主力供应产品且户型分布位置较好,景观资源优势突出
产品分析
平层(2和9F)
LOFT(3-8F)
100%
352
合计
75%
264
30-50
LOFT
25%
88
30-50
平层
比例
套数
户型面积区间
层高(米)
产品类型
产品具备一定的通透性和舒适性,且LOFT户型产品附加值高
产品分析
外廊设计使得一大部分户型具备一定的通透性,保证产品的舒适度
不同于常规的LOFT设计,采用两层复式户型设计,体现产品的高附加值
产品空间使用率高,价值得到最大体现
产品分析
上层
下层
走廊
由于LOFT产品的上层空间面积覆盖下层的走廊面积,因此使得产品本身的高使用率得到进一步提升,初步估算LOFT产品的使用率可高达120%
飘窗设计,提升产品的采光性和通透性,且给予面积赠送,增大户型使用空间
本体小结
属性特征:
1、LOFT为项目的主力产品,且户型分布位置较好,景观资源优势突出,未来产品价值提升最大化的主要因素;
2、项目体量较小,有利于对产品自身细节的打造;
3、产品具备一定的通透性和舒适性且空间使用率高,产品附加值得到最大化实现;
4、项目周边配套设施成熟完善,生活氛围浓厚,能满足居民日常生活需求,具备较强的居住氛围;
5、项目建筑风格及立面材质体现体现高端品质;
项目属性——实用型loft产品高品质城市插件项目
销售现状:
目前现场缺乏销售力,项目卖点不够清晰
开发目标
目标解析
企业战略目标
此项目为蓝光地产进军一线核心城市的首个作品,通过发挥自身优势打造产品,成功树立蓝光地产的品牌认知,为全国战略格局的打造做好基础;
项目开发目标
项目层面:保证项目安全,速度> 价格;
品牌层面:品牌安全落地,树立品牌形象;
打造精品社区,树立品牌形象
面临问题
如何亮相北京市场,实现品牌价值目标?
项目价值点梳理
制定有效的营销策略
发现机会,寻求突破之道
项目判断
Ⅰ定位篇
机会寻找
定位
区域机会
早年开始建设的成熟居住板块,生活配套完善,交通便利
区域分析
售完
2005年8月
6400
68㎡一居、104㎡两居
和园居
售完
2005年6月