文档介绍：2012年柳州河西某项目市场调查评估报告
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目录
第一篇项目理解 2
第一章项目简况 2
一、项目地理位置 2
4二、项目地块概况
第二章项目优势、劣势及机会与威胁分析 4
一、优势分析 4
二、劣势分析 4
三、机会分析 4
四、威胁分析 5
第二篇项目经济指标评估 5
第一章项目技术经济指标估算 5
一、A地块主要技术指标评估 5
二、B地块主要技术指标评估 6
第三篇项目开发顺序方案 7
一、开发方案设想 7
第四篇项目整体定位建议 8
第一章项目目标客户群定位 8
一、住宅客户群体分析 8
二、商业产品的客户群体分析 8
第二章项目市场定位 9
一、形象定位的主线 9
二、支持点 9
第三章案名建议 9
第五篇两个方案技术经济指标及盈亏对比 10
第六篇第一方案建议经济测算(原规划指标方案) 12
12第一章总地块经济估算
12第一节土地经营盈亏平衡点分析
13第二节各地块项目盈亏分析
13一、A地块项目盈亏分析:(住宅用地)
二、B地块项目盈亏分析:(城市公园用地) 17
三、B地块项目盈亏分析:(农贸市场商业用地) 20
24第七篇第二方案建议经济测算(增加45亩建设用地建议方案)
24第一章总地块经济估算
第一节土地经营盈亏平衡点分析 24
第二节各地块项目盈亏分析 25
一、A地块项目盈亏分析:(住宅用地) 25
二、B地块项目盈亏分析:(城市公园用地) 29
三、B地块项目盈亏分析:(农贸市场商业用地) 33
四、C地块盈亏分析(增加的45住宅建设用地) 37
第八篇项目户型及单体设计建议 41
第一章户型配比建议 41
第二章户型设计建议 43
第三章单体设计建议 47
第一篇项目理解
第一章项目简况
一、项目地理位置
文庙
箭盘山公园
本项目位于天山路与灵湖路的围合区域,东北方向由柳东路连接窑埠古镇可直抵河东中央商务区,向东侧方向由灵湖路连接箭盘路可到箭盘山公园,向南由京港路连接城市主干道屏山大道,向西由水南路连接到文慧桥,可到达文庙和蟠龙山公园,且近飞鹅商圈与五星商圈,地理位置闹中取静,十分优越。
二、项目地块概况
从地势走向看,本项目地块呈西高东低走势,且中部凹陷。从项目形状看,大致呈一个梯形。从项目现状看,西北侧(即天山路北面)为中煤柳州燃气公司、柳冶生活区、山体和低矮的居民区。东北侧为柳东路,路面部门已新建拓宽,且路两侧部分自建房已拆除,但仍有部门自建房存在。南侧为灵湖路,灵湖路与天山路交汇处为一个临街市场,市场内部脏、杂、乱,车子很难通过此路进入天山路,而灵湖路两侧为低矮的自建居民区和一所破旧的小学。地块内部为一个池塘,池塘四周堆有附近居民倒的生活垃圾,水质乌黑浑浊,且散发臭气。池塘中央有一个山体组成的小岛,在池塘边为一片菜地,均为附近居民种植的蔬菜。此外,池塘内部还有一条狭窄的道路,道路将池塘隔开一分为二,且此道路连接里面的一个村子,内有柳州市文物保护单位——天山万里摩崖石刻。
第二章项目优势、劣势及机会与威胁分析
一、优势分析
1、项目规模达到上百亩,属于较大型楼盘,可塑性高;
2、项目B地块规划要求70%作为公园绿地,高绿化提升居住品质;
3、项目将由国有企业背景的柳州市建设投资开发有限公司开发,其综合实力强劲;
4、项目地处闹中取静的位置,较适宜居住;
5、项目近蟠龙山公园、文庙、窑埠古镇和箭盘山公园,区位优势明显;
6、项目近中心,周边有十五中、八中、箭盘山小学等学校和柳州医专附属医院、柳州市肿瘤医院等医院各类配套,生活配套齐全。
二、劣势分析
(1)项目周边多为低矮和破旧的自建房居民区,不利于高品质楼盘的塑造;
(2)项目属于旧城改造项目,拆迁和改造成本大
(3)项目远离城市主干道,且四周道理狭窄,不利于车辆出行;
(4)规划中的可建住宅用地较少,能获取的开发利润不多;
(5)项目附近的天山路、水南路等崎岖破烂,不利于小区车辆出入行驶;
(6)项目附近有一个临街菜市,脏、杂、乱影响项目品质。
三、机会分析
(1)柳州作为一个三线城市,房地产价格仍有较大的提升空间;
(2)柳州实施超大城市战略,城市化进程加快,房地产发展也将获得更多机会;
(3)柳州旧城改造,催生新的购房需求;
(4)柳州大力发展城市旅游业,将为房地产发展创造更多机会;
(5)柳州打造广西汽车城,将吸引更多人融入柳州,购房需求就得到不断补充。
四、威胁分析
(1)国家政策的变化仍然威胁项目售价的提升
(2)未来同质化的竞争将越来越激烈
第二篇项目经