文档介绍：目 录
第一部分 西环广场商场总体营销方案
1. 房地产商如何完成商业物业的开发 5
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，获取商业收益 8
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，聘请商业公司协助管理 8
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：租售结合 11
：租售结合 11
：先租后散售、售后回租 12
2. 商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求 14
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3. 关于房地产商与商业管理公司的关系 17
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4. 从经营业态上看不同商业经营模式 18
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5. 本案的自身特点及初步分析 19
，应统一经营、管理 19
，应有百货主力店支撑人气 19
，南半部适合店中店模式 20
6. 本案建议营销方案 21
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（可售面积） 22
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7. 实现营销方案的工作步骤 25
8. 营销方案的要点 26
9. 后期须专题研究的问题 27
第二部分 西环广场写字楼总体营销方案
1. 西环广场的特征 29
西环广场重要卖点 29
西环广场写字楼的重要特征 30
2. 确定写字楼总体营销方案 32
营销阶段时机的划分 32
阶段划分依据及说明 32
确定写字楼总体营销方案 33
3. 阶段性销售策略建议 34
整售阶段 34
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全面销售阶段 40
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销售持续期及收尾期阶段 45
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4. 区域市场分析 46
区域市场供应状况（2005年之前） 46
直接竞争对手分析 47
5. 近期专题研究及急待解决的相关问题 49
近期专题研究 49
、律师事务所、按揭银行（按揭额度、年限）等 49
、物业费预估 49
、制定价单体系 49
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急待解决的问题 50
VI识别系统 50
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、产品楼书 52
、光盘（项目演示电子楼书） 52
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（DM） 53
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第一部分 西环广场商场总体营销方案
商业项目营销模式相对复杂，围绕消费者、经营者和投资者三者利益所构成的商场经营模式的确定、与之相关联的经营权、所有权、使用权等权属关系的明晰，以及开发企业、投资机构、管理公司、经营商户的利益分配等问题的协调，皆为影响项目成功启动和运作的关键，这也是本方案阐述的重点。
1. 房地产商如何完成商业物业的开发
纵观市场，商业物业的开发已成为房地产开发新的热点，各开发商对商业项目的开发模式也趋于多元化。一般而言，房地产商在完成物业建设之后，以物业权益的转移（售/租）方式来回笼资金，对于商业性质的物业也不例外。
整体出售一般分为两种形式，即整个商场完全整售和按一定经营形态部分整售。它是将商场售给一个买家，购买对象可能是大型的风险投资机构，也有可能是大型的经营商户。
一般开发商要先选定专业的商场策划公司，对整个