文档介绍：煤企物业市场化管理综述-物业管理论文
1我国煤炭企业物业市场化管理的背景
物业管理服务作为我国一种新兴的行业，从上世纪80年代在我 国出现以来，我国的煤炭工业企业也开始在职工住宅区实施企业物业 管理，在企业内部机构设立生活后勤服务公司。随着煤炭企业的改革 发展，又实行了三条线管理，即“煤炭生产线、多种经营线、生活后 勤线”的管理模式。生活后勤线就是行使生活后勤服务职能，其在企 业的机构设置是某某企业生活服务公司；而后又随着煤炭企业改革的 不断深入，国有企业进行改制，实施主辅分离，煤炭企业的生活后勤 物业管理工作，被主业分离出来，成立了某某企业物业服务公司，独 立行使物业管理职能。近几年，我国物业管理先后在全国各行各业迅 速发展，初步建立了企业化、社会化、专业化、市场化的物业管理体 制。其成功和发展的经验，为国有煤炭企业物业管理市场化运行指明 了方向。1990年煤炭企业开始实施住房制度改革，对原来职工分配 的福利房，按照房屋成本价，减除工龄优惠后的一定产权比例卖给职 工。1998年地方政府实行住房制度改革，煤炭企业也参加了这次房 改。职工补交了企业所占产权的那部分房款，职工购房个人产权达到 100%;新建的经济适用房和商品房也是以100%产权出售，使职工 住房私有化、货币化。为使住房保持完好并使其保值、增值，职工要 求除了对房屋进行维修外，还必须对附属设备、管网、道路等设施， 治安、绿化、环境卫生及维修进行专业化管理，发挥其整体功能效益。
这样，企业原来那种行政福利型的直接管理和无偿服务已不能适应现 实需要，取而代之的是一个现代化的物业管理实体。其管理的内容是 以服务型管理为主，同时开展多元经营、有偿服务。这样既减轻了企 业的压力与负担，又使企业物业管理有了稳定可靠的收入。我国煤炭 企业受计划经济的长期影响，以往承担着许多社会功能，严重影响了 企业的核心竞争力，阻碍了企业的发展。我们必须把企业所承担的社 会保障与社会福利功能分离出来，解除社会负担，使其成为以生产经 营为中心的真正意义上的市场主体。从目前煤炭企业的发展形势看， 一是随着房产制度改革的不断深入，职工住房逐步实现商品化和业主 多元化，这一状况决定了物业管理市场化的可能性和必要性。二是企 业所属单位的物业管理工作，基本上还是简单的维修、绿化、环卫保 洁等服务，已不能适应现代物业管理的需要，这一现状决定了物业管 理市场化的迫切性和重要性。三是国家提出的主辅分离辅业改制的有 关政策，为国有企业物业管理走向市场提供了政策依据，标志着国有 企业物业管理最终必将实行市场化管理。
2煤炭企业物业市场化管理的现状及面临的主要问题
随着煤炭企业职工住房改革制度的变化，为了改变企业办社会的 状况，使煤炭主业轻装上阵、健康发展，必须将物业管理工作从煤炭 主业中剥离出去。因此，煤炭企业积极响应国家的政策，大力实施主 辅分离，将企业的后勤服务与企业进行剥离，成立了物业服务公司。 物业服务公司以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以
提升物业价值、服务质量和改善居民的居住环境为根本出发点，从物 业管理的实际出发，循序渐进，分步运作，努力促进物业管理方式由 行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型 转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济 目标和社会