文档介绍：中南集团南京六合项目研判
缩略版
全市土地市场近况
地块属性
从出让土地的性质来看,10月成交土地仍然以二类居住用地为主,共成交10幅地块,占成交总面积的66%,其中商品住宅供应的主力区域江北与江宁板块各出让4幅,河西与仙林分别成交1幅。
南京市10月土地成交用途结构
本月商住混合用地共成交3幅,分别来自于江北、江宁与城南板块,3幅商业混合用地与1幅商办用地则全部来自于江北区域,可见,江北板块的商业用地目前也是炙手可热。其中,本月唯一一块纯商业用地——,,楼面价达3969元/平米。
从出让土地的性质来看,10月成交土地仍然以二类居住用地为主,共成交10幅地块,占成交总面积的66%。
地块规模
南京市10月土地成交规模结构
从单幅地块的规模来看,10月出让地块集中于1-5万平方米之间,共有8幅地块成交,占出让土地总幅数的47%。此外,10万平方米以上的地块有所增加,共成交5幅,除江北2幅外,仙林、城南与江宁各1幅,其中,,为本月出让的规模最大的地块。
从单幅地块的规模来看,10月出让地块集中于1-5万平方米之间,共有8幅地块成交,占出让土地总幅数的47%。
地块溢价
南京10月土地成交溢价率分布图
南京10月土地成交溢价率分析
10月,在南京土地市场成交的17幅土地中,有4幅地块以底价成交,来自于城南板桥与江宁滨江较偏远的区域,其余13宗地块则溢价成交。其中5幅地块溢价水平超过50%,8幅地块溢价水平则超过100%,这8幅地块全部来自于江北板块,其中有6幅地块的溢价率则超过200%,,达464%。
溢价率
成交幅数
比重
100%以上
8
47%
50%-100%
5
29%
0%-50%
0
0%
0
4
24%
南京10月有13宗地块则溢价成交,占比76%。
取地企业
南京市10月各类型开发商拿地分布图
在10月成交的17幅地块中,有10幅地块被本地开发商获得,其中包括金基通产、朗诗臵业等本土知名企业。同时,本月2家央企再次出山,保利集团与中粮地产分别在仙林与江宁九龙湖获得1宗地块。本月两家“外来客”表现格外抢眼,其中,深圳东方臵地在江北一举成功揽地3幅,其中,迎宾大道两侧欲打造江北城市综合体。此外,英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北,这更增加了人们对江北未来的期待。
南京在10月成交的17幅地块中,有10幅被本地开发商获得, 2家央企也分别拍地1块,此外,英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北,这更增加了人们对江北未来的期待。
江北重点地块
2009年10月20日,经过42轮竞拍,,溢价率为211%,楼面地价高达4231元/平方米,创江北单价最高,成为2009年江北“新地王”。
该地块规划为纯住宅用地,从地块自身指标来看,容积率≤1,建筑限高20米,属低密度地块,适合开发花园洋房、联排、叠加类别墅产品同时,按照出让合同约定,地块(包括G55)交地时间为明年9月,这样最早上市销售的时间也要到2011年,这就为土地的增值争取了合理的时间。
这是继55万平方米的华东MALL诞生3年后,江北再添的一个城市综合体新引擎,这一引擎的启动,不排除东方臵地后期将继续在江北拿地开发的可能。
继55万平方米的华东MALL诞生3年后,江北再添的一个城市综合体,地块最早上市销售的时间也要到2011年。
全市商品房市场近况
市场走势
地王综合症,房价冲九,供应缩量,成交缓行。地王造就循环。土地拍卖前,开发商控制开盘节奏,市场活跃,房源供不应求,导致预期房价上涨,市场信心大增;于是地王顺理成章的产生;地王产生后,区域房价大涨预期加大,开发商报价提高,区域供应量增加。10月底,由于江北地王的产生,其报价、上市量均有明显的增加。而在等待江宁地王的过程中,10月该区域供应严重不足,一方面早就全市供应量的下滑,造成全市供不应求;另一方面部分中低端购房者向江北转移,导致江北房价进步上涨。地王早就短期供不应求、存量减少、房价飙升,市场泡沫逐步累积,政策调整预期加大。
目前土地市场过热,房价冲九,供应缩量,成交缓行。10月底,江北地王产生,其报价、上市量均有明显的增加,部分中低端购房者向江北转移,可能导致江北房价进步上涨。
供应情况
10月,,%,究其原因,开发商控制上市节奏,例如,在江宁