文档介绍：.
水榭山庄2008年执行方案
2007年12月－2008年12月
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本次沟通主要针对项目的八个问题，
运用八张大表详加探讨，删繁就简，
共同勾勒出2008年水榭山庄的推广策略图谱。
市场与竞争对手分析
1
项目价值体系和区隔竞争资本
2
目标客户群的定位分析
3
4
传播核心与阶段执行体系
5
6
销售节点与18个渠道应用
7
整体执行大表及费用估算
8
我在哪？
我是谁？
对谁说？
说什么？
如何说？
何处说？
推广原则和推广手段汇总
推售亮点
执行总结
传播步骤与推广体系
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市场与竞争对手分析
1
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十余年来，
中央首举货币从紧政策，
似乎为楼市的走向做了最好的注解。
政策问题，是最大的路障。
2008，水榭将会面临着双级竞争的复杂态势，
我们不仅会直面同House产品的分流拦截，
也可能会遭遇复合产品的背后冷枪。
可以预见的是，整个2008年，
前有栏杆，后有追赶。
水榭，如何博取头名？
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级别
名称
区域
优势
劣势
我们的王牌
一级竞争（低密度物业）
卓越维港
后海
片区规划起点高，有生态滨海资源，有一定的豪宅区知名度；
距离城市中心近，后海中心成为深圳新中心之一；
高端国际化生活配套比较丰富，临近华侨城文化名片区；
位于口岸区，交通较为发达，出行便利。
高端配套不完善；，建筑密度大；
周边空气、噪音等污染，影响较重，植被少。
项目糅合高层、联排多种产品混合。
产品综合价值：
容积率和纯粹性
星河丹堤
龙华
湖山资源（，），官邸头衔，复合型高尚社区，成熟社区，高级生活配套，CBD的星河平台资源，D区（最后一期）别墅待推
梅林关堵车，人群不纯粹，封闭性管理差，且受丰泽湖山庄的干扰，
舒适度和产品综合价值：容积率，居住纯粹，产品调性
万科宝安
宝安
，；北美风格；
100多套（60多套独栋，其余为双拼，少量联排）。
位于宝安
地段和区位，
高端生活氛围
招华曦城
宝安尖岗山
总占地230万平方米，是全国最大的纯别墅住宅区；
，以独立别墅、双拼别墅为主；
四周环山，水库资源。拥有过4万平米的社区山体中央公园。
广深高速北侧，宝安出口处，保安尖岗山。
地段和区位，
产品调性和形象，
品质高度
观
湖
园
宝安观澜
地块居住环境条件优良，森林、山湖资源丰富；
容积率：，大社区：占地37万；
纯别墅：独立别墅、双拼别墅、山地别墅、叠加别墅；
开发商和记黄埔实力、品牌较强。
宝安区观澜镇四黎路，位置偏，较远，交通不便。片区的城市定位为中部工业组团，其未来前景不够优越。
尚未形成一个集中的豪宅区，缺乏“豪宅”的片区血统。周边缺乏高端生活配套。
地段和区位，生活的高端氛围和涵养理念
联泰红树湾
红树湾
片区城市规划起点高，拥有稀缺的生态滨海资源；处于城市核心地段，临近华侨城文化名片区，高端国际化生活配套比较丰富；随着后海中心成为深圳新中心之一，将更加凸现其城市资源优势。，是市区稀少的高端别墅类社区。
规模小，。
居住舒适度，
社区规模与纯粹性
二级竞争（偏HOUSE产品）
十二橡树
坂田
总占地：13万平米，A区容积率：，B区容积率：；
项目地块3级台地，总落差11米。
位于龙华，以TH为主，辅以少量叠墅、高层产品
地段和区位，
产品价值和品质高度
兰江项目
福田北
位于香蜜湖北，一个完全生态化的片区，拥有两座水库，三面山景住宅，片区规划发展齐全，交通便利。
占地仅6万，规模小；
，高层与TH多样产品。
品质感与形象站位
容积率、低密度社区
城市假日
西丽
山地建筑,高科技智能化生活,,与地势配合出峡谷地形,
片区价值尚待发掘，
产品综合价值
高端市场形象
万科塘厦
东莞塘厦
，，独栋、,山水资源融入其间.
地理位置尚未被认可，比较偏僻，属于东莞。
地段和区位
品质感与形象站位
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由此可见，
水榭的核心竞争力，
首先在于其地处城市中心的区域，
拥有独特的原生资源；
其次是综合价值实力
（纯粹的低密度物业，罕有北美风格等）；
再次是水榭强调财富之上涵养的调性，强调修为、