文档介绍：2008年终总结报告

【报告思路】
【第一部分】市场竞争现状
【第二部分】销售情况回顾
【第三部分】营销推广回顾
【第四部分】历程与展望
PART 1
【市场竞争现状】
【大势背景】
08年下半年以来,受国际金融危机影响,国家宏观经济预警指数与消费者信心指数持续下滑。
从统计局公布的宏观经济景气指数预警趋势图来看,指数从今年 4 月份开始一路下跌,步入趋降边缘。我国消费者信心指数、消费者预期指数和满意指数三项指数自今年 8 月以来持续下滑。
9月15日-,落实适度宽松的货币政策,楼市情绪低迷,购房观望情绪严重.
9月15日-12月23日中国人民银行先后进行了5次利率调整,,.
全国企业景气度指数较三季度全面下滑,房地产企业景气度低于总体水平。
国家统计局发布调查结果显示,2008 年四季度,全国企业景气指数为 ,比三季度回落点。其中,建筑业企业景气指数为 ,比三季度小幅回落;房地产业企业景气指数为 ,比三季度回落点。
08年初王石抛出“拐点论”,万科成为2008年全国地产市场降价的第一家企业。08年我国房地产市场呈现量价双降的局面。
……
“大事迭出”、“房价变动”、“宏观调控”、“救市”、“观望”…08年成都房地产市场感受到了巨大的增长压力。
万科老总王石
我承认楼市拐点确实已经出现
【市场竞争特征】
数据来源:成都及郫县房管局
郫县区域地产发展比较缓慢,属于成都五城区中发展比较滞后的区域.
特征 1
郫县
弗莱明戈
华侨城
中海国际社区
三千城
澳龙名城
翡翠城
新界
恒大城
朗润园
锦绣森林
金河谷
金域蓝湾
恒大绿洲
龙城壹号
保利198公园
新里派克公馆
双楠融域
南郡7英里
麓山国际社区
雅居乐花园
西蜀国际
蜀郡
华润地块
【市场竞争特征】
特征 2
区域未形成地产开发热点区域,虽然目前有中信、华润、合景泰富、中铁、上海绿地等大型品牌开发商聚集在此,但由于楼市调整期市场信心不足,开发商目前尚未有太大营销动作。
特征2
高标准,高规划的蜀都
新城规划迟迟不能呈现
【竞品分析】
竞品月成交价格走势分析
城西改善性产品项目价位整体变化不大,其中中海国际社区08年价格有一定下降,而华侨城项目价位略有上涨。
城西改善性产品项目价位层次明显,中海、龙湖、华侨城这些品牌开发商项目价位整体较高,而郫县片区内中小开发商项目价位较低。
数据来源:成都及郫县房管局
弗莱明戈在城西同类产品中价位位居前列,甚至与城区中海国际社区、华侨城项目
相差不大,项目目前没有明显的价格优势。
【竞品分析】
竞品月销售套数走势分析
城西改善性产品销售高峰期主要集中在08年上半年,下半年华侨城及龙湖·弗莱明戈的改善性产品市场较为活跃。
08年11、12月份即我项目销售同期,城西市场改善性产品表现较为平淡,项目片区内项目月均成交在10套以内。
备注:统计对象为120㎡首该及130㎡以上再改产品
数据来源:成都及郫县房管局
弗莱明戈在片区月均销售套数位居前列。
【竞品分析】
竞品销售套数和销售价格交叉分析
上锦颐园、华侨城销售较好,月均销售量在20-40套左右,而我片区内的景尚景、中铁·瑞景茗城及羊西线的中海国际社区销售量较少,月均销售在10套以内。
备注:统计对象
为120㎡首该及
130㎡以上再改产品
数据来源:成都及郫县房管局
龙湖·弗莱明戈在城西市场内单价相对较高、户型偏大的情况下,月均销售套数仍
高于片区内其它项目。