文档介绍：大盘地产的营销策略
我国房地产业经过20多年的发展。目前已进入“火山喷发期”,处于活跃和繁荣的市场景象之中。房地产开发商对房地产开发、销售和管理的操作运营能力也随着房地产市场的逐步成熟而不断增强,开发理念和经营理念也日趋理性和成熟。房地产业在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发(开发面积5千平方米—10万平方米)和中等规模开发(开发面积10万平方米—30万平方米)之后,近几年出现了大规模、成片开发(开发面积在30万平方主以上,甚至超100万平方米)的“大盘地产”(此处规模界定并非是绝对科学的划分标准,只是为说明问题而加以的初步界定)。由于中小规模房地产项目开发,具有开发地块相对较小、项目选址较为优越、投资规模较小、营销策略较为灵活等优点,使很多开发商从中小规模开发中受益。而“大盘地产”却往往不具备上述优点,操作起来难度和风险极大,房地产开发商要正确认识和把握好“大盘地产”,并掌握行之有效的“操盘”策略。
一、“大盘地产”的出现有其必然性
准确地说,“大盘地产”的出现是房地产业发展的一种必然,从以下几点便可窥一斑:一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时,往往注重于“地段”,而良好的地段往往可利用空间有限,所以只能利用可能的空间做文章,于是便出现了几千平方米的楼盘。随着中心区域地块越来越少,加之借鉴国外房地产业发展规律,很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带,这就给开发商提供了极为广阔的开发空间,为“大盘地产”的出现在土地资源上提供了可能;二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿,使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资质的中小开发商走上了不归路,房地产开发行业得到了净化,那些经营能力强的大型房地产企业拥有了更大的发展空间,为房地产开发商开发
“大盘地产”提供了市场环境保障;其三房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来,尤其那些颇具经营规模和经营能力的房地产开发企业,他们发现“大盘地产”具有很多优点,确切地说是利大于弊,操业经验为“大盘地产”出现提供了思想上和运作上的保障,于是“大盘地产”应运而生。“大盘地产”在北京、上海、广州等地已经屡见不鲜,北京玫瑰园、广州碧桂园、祈福新村等诸多楼盘在操作、运营、销售上都取得了巨大成功。
二、“大盘地产”的劣势与优势同在
优秀的营销策略应该立足于对楼盘产品、市场竞争和环境的全面客观分析,并根据分析结果提出具有针对性和可操作性的应对方案,对于“大盘地产”也是一样。尽管它的出现符合地产业的发展规律,但其仍然具有难于克服的缺点。科学的营销策略应是扬长避短,或者化“短”为“长”,因此有必要对“大盘地产”进行全面而客观的分析:
1、“大盘地产”的优势:
(1)易于形成规模优势,乃至产生规模效应,形成规模效益;
(2)有利于提升地气,形成区位优势,提升板块价值;
(3)易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源,集中力量做好一件事情;
(4)有利于营造企业品牌和物业品牌,利用品牌效应促进和推动地产销售;
(5)易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目,增加地产的附加价值,具有较大的自由度和发挥空间;
(6)通过集中统一管理,有利于降低成本和开发、维护及管理费用。
2、“大盘地产”的劣势
(1)受制于项目规模,项目在选址时可能