文档介绍：CPA 税法 专题班
资源税法（土地增值税）
主讲老师：张海涛
目录
一、土地增值税基本规定
二、土地增值税计算
三、土地增值税税收优惠
四、土地增值税清算
五、土地增值税申报和缴纳
六、综合****题
一、土地增值税基本规定
（一）征税范围及纳税人
有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（土地使用权或建筑物产权须发生转移）
并取得收入的单位（无论内外资、无论企业、政府、还是事业单位）和个人
注：转让集体所有土地，需先办理土地使用或出让手续，转变为国有土地后才可。自行转让
非法
QQ717087028
（二）征税具体范围
1、出售行为。包括转让国有土地使用权；取得国有土地使用权后建造房屋销售；存量房地
产买卖
国有土地出让行为不纳税
2、继承、赠与。继承不征（无收入）；公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不
征，否则征
3、出租。不征，产权未转移
4、非房产企业将房地产转让到投资联营企业，暂免；若投资联营企业从事房产开发或联营
企业将房地产再转让，征税
总结：投资方或被投资方只要一方是房产企业，就征；双方均不是，投资环节不征，被投资
方再转让，征
房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、
换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时，视同销售，计算缴纳土地增值税
5、房产抵押，抵押期不征；期满房产抵债，征
6、个人互换自有住房，免（支付差价方缴纳契税）；单位换房，征
7、合作建房，建成自用，免；建成转让，征
8、企业兼并转让房地产所有权，免
9、房地产出租/评估增值，不征
10、国家收回房地产产权，免征
11、代建房行为，不征
（三）税率
增值额/扣除项目金额=A，按 A 大小确定税率
A≤50%，税率 30%，扣除系数 0
A∈（50%，100%】， 40% ，扣除系数 5%
A∈（100%，200%】， 50% ，扣除系数 15%
1
A＞200%，税率 60% ，扣除系数 35%
口诀：、1、2、、、、
二、土地增值税计算
（一）房地产企业转让新房扣除项目
取 得 土 地 使
地价款及缴纳的有关费用（如契税、登记过户手续费，不含印花税）
用权支付额
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安费、基础设施费、公共配套设施
开发成本
费、开发间接费等
能按项目分摊利息，且能提供金融机构贷款证明 开发费=利息+（取得土
地使用权支付额+开发成本）×5%以内
开发费用
不能按项目分摊利息，或不能提供金融机构贷款证明，或全部自有资金