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,●经济师论坛《经济师》年第期●廖寿柏246摘要:众所周知,个人住房按揭贷款有开发商阶段性担保,自筹首期付款%,购房者所购房屋作抵押,保险公司财产保险、履约保险,公证处公证等有效防范措施,应该说是低风险或无风险贷款项目,对调整当前商业银行的信贷结构、开辟新的效益增长源,都有十分重要的意义。但是在实际工作中,个人住房按揭贷款的风险仍无处不在。文章在阐述当前个人住房按揭贷款的风险表现基础上,提出了防范风险的对策。关键词:个人住房按揭贷款风险防范一、当前个人住房按揭贷款的风险表现1还是经济较发达或欠发达的中小城市,开发企业竞相开发房地1001000速度在增长,住宅楼盘项目呈千个增加,市场供给量比较充足。但是由于大城市的房地产价格居高不下,特别是好地段、好环20100个人住房按揭贷款。因此,城市一年年沉淀的空房不少。于是,新建房销售速度便逐渐减缓。这种供求关系的不平衡,必然使银行的楼宇按揭贷款存在潜在风险。开发企业在销售不利的情况下,无法按计划实现销售资金的回笼,终就通过虚拟按揭套取银行资金。而经济欠发达地区的中小城市开发企业大多数不重视市场分析,一窝蜂式地开发,对城市人口、需求水平、消费水平、住房消费习惯、小区环境、住房结构、层数等缺乏具体研究,盲目竞争。甚至有的规划部门不负责任,乱批乱建现象比较严重。目前开发房地产项目由于许多金融机构随着市场变化而控制了开发性贷款,加之人民银行总行又出台了一系列政策,如取消零首付贷款;高层建筑实现施工进度的,多层要到封顶,商用门面房必须是现房才可提供按揭。一些缺乏资金支付的企业增加楼盘烂尾概率,使得业主供楼意识弱化。278没有充分考虑自身的还款能力,有的业主虽然考虑当时的还款能力,但没有考虑今后的十几年二十几年三十年的还款能力。业主是贷款的主体,也是还款的主体,随着时间的推移,生老病死事业成败社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。更何况现在尚无真正有效地审核或预测业主若干年以后的经济收入是否稳定,还款第一来源是否有保证的办法,因此,在源头防范按揭贷款风险显得十分必要。实践证明,有的业主在购得房屋的当月就停止供楼,有的业主在几个月或者几年后停止供楼,不能履行合同,造成按揭贷款逾期。3主愿意损失首付款和已还的银行贷款,以低于尚未归还的贷款的余额,重新购置新的低价位房产,从而使银行难以收回贷款,即使收回房产,但这种房产的现值已经大大高于现有的相同面积、地段、楼层、结构的新房价值,因此银行大量贷款损失,空守一些旧房子。将会更加剧烈。中国企业应该强化品牌保护意识,特别是加强对国有名牌的保护。在国内,民族工业品牌,特别是比较知名的品牌决不能在与外商的合资过程中,在“三来一补”和许可证贸易中轻易放弃。应尽量争取使用自己的品牌;在国外,要加强品牌在境外的注册工作,使名牌获得销售国或地区的法律保护。一些实力雄厚、规模较大的企业,可以走出国门,收购外国企业,利用别人的品牌推出自己的品牌,,它不但是企业的无形资产。而且是整个国家和民族的宝贵财富。特别是驰名商标,既是出口商品进入国际市场的敲门砖,也是守住国内市场的护身符,甚至能起到增品牌的核心竞争力体现在品牌发展的二维成长层次:即抽象层和外显层。从抽象层来看,名牌一般要经历基本