文档介绍：麦点地产2010年沈阳新希望别墅项目推广方案
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新希望别墅项目
——推广方案——
麦点地产顾问
知此知彼,才能百战不殆。
所以,我们更要了解市场,了解对手!
真山、浑河、世博园、市政配套
取代机场别墅板块
成就沈阳中央别墅区土地属性
源于山水,所以我们就从山水说起。
出发点:
(一)看山是山,看水是水
——棋盘山别墅区项目分析
唯美十方
开发商:万科
建筑风格:地中海
卖点:沈阳最高端别墅
产品类型:洋房、独栋、联排
万科·兰乔圣菲
开发节奏:兰乔2006年开始销售,共分5周期开发,现阶段销售的是四期剩余独栋、41>.2期联排和五期的部分独栋产品,年底交房。
占地面积: 4期10万平
建筑面积:4期3万平 5期
建筑形式:联排、独栋
容积率: 绿化率:45%
建筑风格:欧式西班牙风格
项目体量:308户;4期68户独栋44户联排 24户;5期50户独栋
主力户型:独栋:307㎡—456㎡;联排:203㎡—277㎡
价格描述:独栋:18000元/㎡-27000元/㎡(均价20000元/㎡)
联排:11000元/㎡-15000元/㎡(均价13000元/㎡) ,独栋主流价格800万/套联排主流价格350万/
基础信息:
竞争关系分析:
兰乔目前已销售到第4期和第5期,预计2012年全部售罄。从销售周期上看,兰乔与本案一期产品竞争激烈。
品牌方面:
兰乔之于本案更具优势。万科在沈阳十年,品牌地位已深入人心,而兰乔圣菲更是从开盘起就被定为沈阳高端别墅的领头者。
产品方面:
兰乔独栋主力面积:307㎡—456㎡,主流价格800万元/套;联排面积:203㎡—277㎡,主流价格350万元/套。联排产品与本案产品线相似,但期4期和5期共有联排产品24套,等到本案开盘时期已基本消化,竞争关系弱化。
人气方面:
万科的品牌和成熟的园区使得兰乔比本案更具人气。
本案开盘时兰乔已是尾盘,产品所剩不多,而本案则是新品上市,有较多的选择余地。
一期规划
二期规划
三期规划
三期规划
四期规划
四期规划
位置和规划:
发现:
:兰乔项目并不是占据最好的位置,但产品认可度很高。
:万科在沈阳十年,品牌地位已深入人心,而兰乔圣菲更是从开盘起就被定为沈阳高端别墅的领头者。
推广主题:
境界所在人杰在
无意争峰自成峰
兰乔整个大众推广调性,以一种隐的高度进入市场。从不说产品本身的特征。诉求着一种绝对的境界高度。
结论&借鉴
万科兰乔圣菲,玩的是,
境界
保利
十二橡树庄园
开发节奏:项目共分两期开发,一期于09年6月开始动工,定于10月中下旬开始推售。
开盘时间:十月中下旬入住时间:2010年10月
占地面积:25万平建筑面积:10万平
容积率: 绿化率:%
建筑形式:联排(3联、4联、5联),独栋
建筑风格:北美别墅庄园
项目体量:388户
户型面积:独栋 280-380平;联排 200-260平
价格描述:尚未确定,预计独栋均价 12000-15000元/平主流价格500万/套左右;联排均价 10000-13000元/平主流价格 300万/套左右
基础信息
目标客群:
从保利的主流价格上看,项目属于第一集团,其目标客群特征是:私营业主居多,均为各个行业的老大级人物,区域来源市内市外均有,年龄多集中在50岁以上。但是保利的户型面积相对较小,总价可控性较大,因此保利的客群可能相对而言更为广泛。
竞争关系分析:
无论从项目定位、目标客群、产品线、还是综合开发节奏来看,保利与本案一期产品的竞争关系较为激烈。
品牌方面:
保利之于本案在品牌方面更有优势。虽然十二橡树庄园是保利在沈阳冲击高端市场的第一个项目,但是十二橡树庄园系列在全国别墅市场拥有较好反响,因此其品牌认知度要高于本案。
产品方面:
保利联排别墅面积在200-260之间,独栋面积在280-380平之间,与本案一期的联排及零红线产品线相似;就产品形式方面来看,保利的小独栋在产品形式上要优于本案的零红线产品。
人气方面:
本案于2010年10月开始销售,而那时保利的一期产品已经开始入住,入住后形成的既定人气要略占优势,成为其优于本案产品的一个利益支撑点。
报广:
SINCE 1861
一个优美典雅的完美世界
棋盘山·中央别墅区·北美别墅
推广主题:
发现&借鉴:
保利·十二橡树庄园在沈阳市场上的推广,一直是从自身产品出发,强调的是北美庄园别墅。
保利·十二橡树庄园,玩的是,
产品
首创·琥珀湾
发节奏:项目预计