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房屋查封后解除买卖合同
篇一：查封商品房买卖合同
如果出卖人因保证责任而被银行扣收价款，符合商品房买卖合同约定或规定解除合同情形的，出卖人有权解除商品房买卖合同。
1、出卖人主张房屋价款与解除合同的选择权。
基于商品房买卖合同，买受人因价款上的权利瑕疵而致出卖人丧失价款，即为买受人违反付款义务。如果该情形属于商品房买卖合同的约定解除合同条件，或者符合《合同法》第九十四条规定的解除情形，则出卖人有权解除商品房买卖合同。如不符合解除合同的约定或法定情形，买受人有权主张价款及其他违约责任。同样，基于保证合同，出卖人承担保证责任后，享有《担保法》第三十一条规定的法定追偿权。追偿权与基于商品房买卖合同的价款请求权，其权利范围及内容一致，均为款项给付。
上述价款请求权与合同解除权，均为出卖人权利，二者之间在法律上本无冲突。权利的限制或剥夺必须有法律依据，《担保法》第三十一条规定的追偿权，并不构成对出卖人商品房买卖合同解除权的限制或剥夺。既然没有任何法律规定出卖人只能选择一种权利，因而如何选择，属于私法自治，取决于出卖人。
2、可参照的法律规定
“商品房买卖合同司法解释”第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
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该规定赋予买受人享有以担保贷款合同未能订立为由解除商品房买卖合同的权利。由此，可以得出担保贷款合同未成立（买受人无过错），属于商品房买卖合同法定解除事由的结论。
《合同法》第一百二十四条规定，“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”此条为民法中类推原则的规定。“商品房买卖合同司法解释”第二十三条虽只规定了买受人的解除权、未规定出卖人的解除权，但根据平等、公平、诚实信用，以及权利与义务相一致的民法原则，结合类推法律规定，在因买受人违反担保贷款合同而致出卖人价款被收回、商品房买卖合同目的无法实现的，出卖人有权解除商品房买卖合同。
3、参考案例。
（1）上海市第二中级人民法院审理的顾某某与上海界龙房产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号为(2007)沪二中民二(民)终字第521号】。
上海市第二中级人民法院在判决中认为，“顾某某与界龙公司签订《上海市内销商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同虽经签订已发生法律效力，但因顾某某需签订贷款合同以获得银行借款支付房款，界龙公司又在贷款合同中承担了保证责任。故本案买卖合同与顾某某的贷款合同相互间存在紧密联系。顾某某怠于履行贷款合同约定的还款义务至一定程度时，丧失了履约信用，界龙公司有权以拒绝交房为之抗辩。从上述两合同的客观关联性看，顾某某拒绝履行还款义务违约在先，界龙公司在承担保证责任后，本着维护自身权益，防止损失进一步扩大，选择解除买卖合同，将顾某某预购的房屋再次出售，于法不悖。故界龙公司要求确认双方签订的买卖合同已解除的请求，予以准许。
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”
（2）北京市通州区人民法院审理的北京伯雅房地产开发有限公司与王海燕商品房预售合同纠纷案【案号为（2009）通民初字第4171号】。
北京市通州区人民法院在判决中认为，“对于原告与被告王海燕签订的北京市商品房预售合同以及原告与被告王海燕、梨园支行签订的个人住房借款合同，各方
当事人均应恪守履行。被告王海燕依据个人住房借款合同取得梨园支行发放的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未支付首付款也未按约定每月偿付银行按揭，其行为已构成违约。后原告按个人住房借款合同约定履行担保义务为被告王海燕垫付首付款，并代其支付银行按揭。至此，原告作为房地产开发商与被告王海燕签订北京市商品房预售合同，以达到卖房获取商业利润的合同目的无法实现。”
上述案例，法院均确认了买受人违反担保贷款合同，致出卖人被银行扣收款项而无法实现商品房买卖合同的目的，出卖人有权解除商品房买卖合同。
五、如果不赋予出卖人以解除权，仅允许出卖人行使追偿权，势必造成强加给出卖人不应有的