文档介绍：房屋查封后解除买卖合同

篇一：查封商品房买卖合同
　　如果出卖人因保证责任而被银行扣收价款，符合商品房买卖合同商定或法律规定解除合同情形的，出卖人有权解除商品房买卖合同。
　　1、出卖人主张房屋价款和解除合同的选择权。
　　基属于一般债权，亦毫无保障。由此，如果仅有追偿权，将产生至少如下两种风险：
　　（1）法律风险：如果买受人无力清偿其所有债务，出卖人则会因无任何权利保障而房、款两空。
　　（2）道德风险：投机分子可运用此法律漏洞（如有），基于对房价上涨的预期，歹意贷款买房，后歹意拒还贷款。而出卖人承当保证责任还款后来，追偿时只能拍卖自己名下的房屋，而拍卖的溢价却成了买受人 “渔翁之利”。若此，诚实信用和平等公平的法律和道德准则必遭破坏。
　　综上，笔者觉得，不管基于法律的规定，还是道德的考量，商品房按揭贷款关系（以担保贷款措施付款的商品房买卖合同）作为三措施律关系，三方合同目的及权利义务有别，获得价款是出卖人的主线合同目的，支付价款是买受人的基本合同义务，担保贷款仅为买受人的付款措施。私法上，“无严禁即为许可”。出卖人为贷款提供阶段性保证，若为此承当归还贷款责任，实质上属于买受人违背付款义务。出卖人有权基于保证合同行使追偿权，也有权基于商品房买卖合同有关付款的商定和法律规定行使解除商品房买卖合同的权利。觉得出卖人仅有追偿权而无合同解除权的见解，不仅于法无据，且易诱发道德风险。
　　（一）涉案房屋与否可以查封
　　在锡山区人民法院实行某能源公司和某燃料公司等返还保证金案、惠山区人民法院的边某因民间借贷纠纷实行案中，李某、王某是案件当事人，开发公司不是案件当事人。因李某、王某所购二栋别墅尚未交付，故二栋别墅的产权仍登记在开发公司名下。因此，开发公司提出查封异议提出：锡山区人民法院和惠山区人民法院无权查封该房产。根据《物权法》第九条、第十四条，《都市房地产管理法》第五十九条、第六十二条规定，房屋所有权归属依登记认定。最高人民祛院《有关人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[]15号）第二条规定，人民法院只能查封登记在被告人名下的不动产，登记在第三人名下的不动产只有经第三人书面拟定该财产属于被实行人时才可予以查封。该《规定》又
　　第十九条，被实行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或所有价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请实行人已向第三人支付剩余价款或第三人批准剩余价款从该财产变卖价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。从上述规定来看，本案系争的房屋明确登记在开发公司名下，尚未过户给买房人李某，王某，同步她们也没有实际占有该房屋，因此，西山区、惠山区人民法院查封该房屋不当。
　　然而，根据最高人民法院、国土资源部、建设部共同发布的《有关依法规范人民法院实行和国土资源房地产管理部门协助实行若千问题的告知》（法发[]5号文）第十五条规定，对被实行人购买了已由房地产开发公司办理了房屋权属初始登记的房屋，或已经办理了买卖合同备案登记或房屋预告登记的，该房屋虽未登记在被实行人名下，可以进行预查封。且该告知规定，预查封的效力等同于正式查封。固然，预查封的效力究竟如何界定，对于预查封后房屋究竟该如何解决，例如本案中房屋始终登记在开发公司名下，而没有登记在被实行人名下，该房屋与否可以在实行中进行拍卖等，则还没有形成普遍一致的见解，有待进一步探讨和明确。
　　（二）已经查封的房屋，其买卖合同与否可以解除？
　　李某、王某的债权人边某觉得，法院已经将房屋查封，开发公司和李某、王某解除合同的行为就也许损害到李某、王某的债权人的利益，因此，开发公司解除行为是无效的。笔者觉得：根据《有关人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采用的查封措施应当解除。人依法解除了买卖台同后，法院应对房屋予以解封。当事人既然可以依法解除合同，那么买卖合同解除后，对房屋的预查封效力与否及于解除台同后应追还的购房款昵？笔者觉得：根据《有关人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条规定，查封的效力及于被查封物的从物和天然孳息，并没有规定可以及于被查封物的合同对价。第二十四条规定，查封的财产灭失或毁损的，查封的效力及于该财产的替代物或补偿物。但本案中被查封的房屋没有灭失或毁损，则不应当合用该条规定。相反，第十八条第二款规定，第三人解除合同后，己采用的查封措施应当解除，但人民法院可以根据申请实行人的申请，实行被实行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。这阐明对房屋的查封和对合同解除后因支付价款而形成的债权的实行是两个保全行为，应当先解除预查封后来，再根据申请实行人的申请，对当事人合同解除后应返还和被实行人的价款进行保全