文档介绍：揭开万达品牌塑造魔力之谜
万达自投身商业地产便与16家零售企业结成战略合作伙伴关系,在中国发展购物中心,从而形成万达独特的“订单商业地产”模式。“订单模式”的优点在于可以提高项目号召力;提升项目商业价值,减少投资开发风险。
每到一地就把一地做热,进而拉动一个城市的经济发展和税收,只有万达能够做到;吸引众多品牌主力店追随万达,进入每一个万达广场,这也只有万达能够做到。
万达广场发展的四大原则
一、万达广场的业态发展历程
万达经历了三代产品的发展之后,开始向体量更大,功能更全,体现“文化,休闲,购物”为一体的商业综合城市发展,并逐步向线上综合体延伸。
第一代产品:单店
代表产品:长春万达广场、青岛万达广场、南京万达广场
开发模式:建设一个大楼,配小面积广场,1F精品店,2F超市(沃尔玛),3F家居,4F电影院。
产品特点:一楼一个主力店,5-6万平方米,主力店低价给沃尔玛产生影响力,再高价出售给店铺盈利
问题:沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应,进入沃尔玛的人流绝大部分是中低消费人群,购物以生活用品为主,一般不会光顾首层精品店。
第二代产品:组合店
代表产品:北京CBO万达广场、天津达广场、南宁达广场、武汉达广场
开发模式:建设4-5个独立的主楼,或伴裙楼,每个主楼是独立的业态(百货。超市,写字楼,影院等),主楼由室外步行街链接
产品特点:6-8个主力店,每个店15万平方米各业态组合盈利
问题:回报率不高, 因为主力店比例很大,虽然抗风险能力强,交租稳定,但租金低,影响到整个项目的投资回报率。
第三代产品:城市综合体
代表产品:宁波万达广场、北京达广场、上海达广场
开发模式:基本模式同第二代产品,功能扩展至电器卖场,电玩城,健身中心,写字楼,高档公寓等,其中70%-80%是主力店,20%-30%为室内步行街,零售业态占60%左右,休闲娱乐、餐饮文化等业态占40%左右
产品特点:体量大150万平方米,功能多,物业管理更专业规范,成为城市功能中心或副中心,与第二代不同之处在于其持有型物业盈利。
二、万达广场的业态构成特点
①品牌企业多
万达广场在招商遵循一条重要原则,即多关注品牌企业,多招品牌企业,不招新成立的企业。目前入驻的品牌企业为包括沃尔玛、家乐福、百盛超市等,中苏宁、国美电器等。
②主力店和次主力店比例大
一般将50%左右的面积用于招主力店(即超市、百货、家电、影院、溜冰场等等占地面积至少几千平米的店)。大的主力店进场后要进行较大设施投资,并且在资金、计划中会对市场培育期有所准备,稳定性较好,起着稳定商场、增强号召力的作用。中小店铺虽然交付的租金较高,但抗风险能力差。
③多种业态互补
万达广场在招商中遵循一条强制性规定,即零售业态(高租金业态)不能超过50%,低租金的业态要占到一半以上。在10万平米的购物中心,每平米月租金100元以上的高租金业态大多数为服装、珠宝、化妆品、鞋帽等;低租金的业态为电影院、溜冰场、电玩城、健身中心、酒楼等,平均每平米月租金50元以下。高租金业态回报高,但如果同质化则难以生存。
低租金业态往往人流量大,如电影院、卡拉OK、溜冰场等,此类客户目标群能够带动其它高、中、低消费群,促使商场稳定。
④突出餐饮业态
万达广场的招商规定中明确要求,租赁面积的20%到25