文档介绍：[案例研究] [二线城市市级超大型购物中心+步行街] @[ 武汉光谷·世界城] [案例研究] [二线城市市级超大型购物中心+步行街] @[ 武汉光谷·世界城] 2009-01-07 [购物中心开发定位咨询顾问综合服务模块]-[5-2 :典型商业中心案例分析]一、项目概述一、项目概述?项目是武汉市中部崛起的最重要的城市配套建设项目之一; ?位于武昌光谷广场,占地 万平方米,总体建设规模达 120 万平方米; ?创造 1350 米世界最长的商业步行街,预计总投资 50 亿元; ?是武汉市“一市双星”城市发展的旗舰性商业项目。武汉光谷世界城二、开发背景研究二、开发背景研究项目开发背景研究 IV. 竞争环境Ⅰ. 项目开发总体经济格局Ⅰ. 项目开发总体经济格局城市与发展然而,无论是司门口商圈,还是中南路商圈,还是街道口商圈,都无法承载武昌商业的未来。随着城市的发展,武汉交通拥塞现象加剧,汽车拥有量增加, 武昌人去汉口消费的时间成本日益昂贵,武昌城市功能的短板现象突出,武昌经济的发展需要新的商业中心。随着武汉地铁、轨道交通的建设,武昌的商业正在发生巨大的改变。随着新世界百货、武汉中南、苏宁电器等商家的进驻,武昌商业正在发生从武商——司门口——徐东——中南——街道口的转变, 武昌商业正在一路东移。武汉是中国中部地区的中心城市。武汉又称为武汉三镇,由长江、汉江将武汉划分为武昌、汉口及汉阳三个片区。历史上武昌是湖北省行政教育中心,区内拥有 42 所高等院校及近百万师生。但一直以来,武汉的商业都集中在汉口,长江南岸无商业——就是对武昌商业地位的概括。但是,近年以来,武昌中南路商圈逐步兴起,武昌商圈的定义由原来的司门口、中南路到街道口,再延伸到东湖高新区,数年间,武昌的商业开始被激活。 1989 年,武昌司门口商圈开始成型; 1997 年,武昌中南路商圈开始崛起; 2003 年,武昌街道口商圈开始发展; ……世界城·光谷步行街的开发建设不但顺应了武昌核心商圈东扩之势,更坐拥光谷高科技产业区与武昌传统商业区交汇处的核心地利,有望形成周围: ? 10 公里范围内武昌经常性逛街商业圈; ? 30 公里范围内整个武汉基本性商圈; ? 50 公里范围内辐射整个中部的旅游性商圈。Ⅱ. 武昌第一商圈的形成Ⅱ. 武昌第一商圈的形成Ⅲ. 交通区位Ⅲ. 交通区位地段与交通世界城·光谷步行街位于武昌珞瑜路,沿旧关山路一直延伸到关山一路, 是湖北省武汉市中部崛起的最重要的城市配套建设项目,是武汉市“一市两心”城市发展的旗舰性项目以及带动武昌核心商圈东移的标志性项目,建成之后, 世界城将成为武汉市购物中心、节庆中心和时尚中心。世界城·光谷步行街西北接鲁巷广场、珞瑜路、民院路,东南通雄楚大道、关山一路等多条城市主干道,数十条公交线从门口穿行。世界城·光谷步行街同时是地铁二号线一期江南起始点,预计 2010 年将全线贯通。政府规划“一市两心”旗舰型项目公共交通发达,抵达性强Ⅳ. 竞争环境Ⅳ. 竞争环境对于世界城 40 万方的商业体量来说,主要的竞争在于: ,成为武昌新的区域商业中心; “一市两心”的规划目标。从项目周边的竞争市场调查来看,目前项目周边不存在能够同世界城竞争的项目。相反的,周边的相对小型的商业地产项目, 对世界城的开发反而有所助益。形成了一种商业开发的——集聚性。三、项目系统定位三、项目系统定位项目系统定位 Ⅰ. 目标客户群定位Ⅰ. 目标客户群定位目标商户定位世界城在目标商户定位时坚持招好租户,而不是付最高租金的租户。因此,开发商在挑选租户时较为严格, 所挑选租户的经营内容以国际化为标准,例如法国、美国、德国等品牌经营。以目前世界城的商户组合来看,入驻世界城的商户要么是老字号的品牌商户, 要么是以个性特色独树一帜的魅力商户,这些都是优秀的商户。但是这些优秀的商户愿意承受的租金是很有限的,因为这些优秀商户有品牌,有形象,通常是地方主动邀请他们来为自己的商业项目增添光彩,提高档次,他们具备压低租金入驻的条件。世界城的经营客户一级经营客户三级经营客户二级经营客户全球 500 强连锁品牌企业全国零售连锁品牌企业全国有发展潜力的连锁店Ⅱ. 目标消费群定位Ⅱ. 目标消费群定位 (项目所在区域已建及在建的各级别社区) 13 所高等院校及 131 所中小学组成的学生群体 (包括武昌区, 洪山区, 江夏, 关南, 青山区) 、外旅游群体(项目位于东湖磨山风景区及九峰山森林公园