文档介绍：融侨·左海湾花园洋房
交流会
RONGQIAO_ZUOHAIWAN
汇报内容
花园洋房体量的可行性推导
价格期望怎样实现
针对项目一期设计方案以及产品设计的意见
左海湾
左海湾基础经济指标
融侨半岛
左海湾
总占地面积
191万㎡
㎡
总建筑面积
350万㎡
㎡
容积率

绿化率
%
64%
建筑密度
%
%
规划套数
30000余户
13500户
规划停车位
-
6570个
市场蛋糕
寻找融侨洋房市场空间
餐刀的思考
数据来源:网上房地产即时成交数据
花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间
南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间
供应解构
寻找融侨洋房市场空间
需求解构
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南岸区
渝中区
九龙坡区
江北区
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意向群体来源
居住区域
工作区域
花园洋房04-07年3月供应
04-07年3月供应结构
中高端人群需求结构
个案借鉴
寻找融侨洋房市场空间
项目名称
属性
楼盘均价
入市时间
总套数
销售套数
销售周期
销售率
龙湖大城小院
城市型
5000
2007-4-15
256
200多套
10天
85%
龙湖好望山
郊区型
4700
2006-9-16
690
450
7个月
65%
金科东方王榭
郊区型
4800
2006-12-24
840
500余套
4个月
60%
同景国际
郊区型
3100
2006-12-13
480
408
5个月
85%
抽样项目:2006年9月——2007年4月累计销售约1500套、约24万方、按照品牌企业占60%市场份额估算,2007年预计市场消化量约40万方。
供需牵引力
寻找融侨洋房市场空间
市场空间
2006年
2007年
2008年
2009年
南岸区

渝中区

江北区

北部新区

九龙坡区

总南岸区市场空间

花园洋房市场空间

物业结构分割
价值与品牌分割
区域需求分割
融侨洋房
空间
左海湾花园洋房价值实现
价值曲线对比发现项目的差异化元素
差异化元素下的核心价值延展
项目定位方向判断
价值体系构成
花园洋房价值曲线
低
中
高
区位价值
开发品牌
销售单价
社区规模
配套功能
景观资源
物业管理
产品创新
生活概念
数量稀缺
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龙湖洋房(品牌洋房)
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同景洋房(普通洋房)
融侨洋房
发现融侨洋房的核心价值
区域价值更强
社区规模更大
景观优势明显
交通便利
辐射全重庆
生活便利
闹中取静
价值提升
稀缺性
多种物业
多种物业
人员复杂
影响力较大
自身配套完善
江景资源
湖景资源
坡地地貌
重点突出价值
需规避的问题
引导的价值
需要改善价值
+
创新产品
差异点下的价值梳理