文档介绍：金光大道营销策划报告
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20070326
梦想呈现
传奇再续
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谨呈:苏州市永新置地有限公司
苏州市博思堂投资顾问有限公司
架构
三、SOHO推广策略
二、SOHO推广分析
一、住宅、商业阶段营销方案
五、企划表现
四、阶段执行安排
一、住宅、商业阶段营销方案
(一)住宅部分
07年1月-3月来电媒体分析:
简述:07年1-3月份广告投入主要集中在3月份,并且从图表可见报纸及短信效果最理想,特别是短信,报纸稿主要吸引了部分新区、市区的客户来电询问,主要以外区域客户为主,但短信主要是项目周边的客户,由于项目周边客户对于电视、报纸等大众媒体的关注度不够,所以短信将成为本案今年推广主要依靠的媒体之一。
1、数据分析
简述:拦截过路客是本案主要依靠的手段,由于售楼处位置在区域内占据了主要路段的主要路口,每天的来人量都有一定的保障,并且通过一些媒体宣传都得到了比较好的效果
07年1月-3月来人媒体分析
简述:两房依然是主要需求面积,市场接受度也是最高的,小三房在区域内需求量也比较大,经历了几次开盘,每次两房、小三房的去化最快,目前客户需求比例依然如此。
面积需求分析:
简述:从表可见,本案的客源主要集中在浒关和新区,主力客户依然是区域范围内,区域范围依然是我们推广的重点,并且结合项目本身所具有的优势深层次挖掘客户。
07年来人区域分析
新创·理想城
新创·理想城一期多层销售基本结束,只剩余部分顶楼带阁楼户型,3月24日刚推出2幢小高层共计132套,当天开出88套,并且当天成交50套,截止目前成交60套,均价4280元/平米,此次小高层推出应该说是比较成功的,主要原因是2幢小高层均为现房,客户可以很直观的选择。理想城二期将在4月底推出。
新港·名墅
新港·名墅今年没有开过盘,自从去年12月底推出了加推了106套,至今去化了82套,整体销售较去年比较有了明显改善,目前均价3900元/平米,没有任何优惠,由于本案一直到3月份才开盘,理想城又没有多层,所以名墅1-3月份在区域市场没有有利竞争对手,预计4月底会推出2幢多层花园洋房,共计60套。
2、竞争市场浅析
本案3月18日的热销,并且有效的利用产品本身的优势大量抓取了区域内的客户,小订数达到了161套,开盘当天成交了81套,客户表现了比较大的热情,对于部分没有选购到房源的客户比较期待下批房源的推出,目前本案没有开盘的房源共计116套,前期开盘剩余的房源共计28套,全部剩余房源共计144套
综述:4月份区域市场竞争进入白热化,理想城4月估计推出房源200套,名墅4月份估计推出60套,为了尽早抢占市场我们必须提前入市。
本案
金光大道3月18日开盘比较成功,已经在区域市场内形成了一个热点,并且随着施工进度的加快以及现场良好的销售氛围,使得区域客户对于项目的关注度提高。随着销售的持续进行,一些位置、景观一般的户型也在逐步去化,目前未开盘的的房源从景观及位置均有着鲜明的卖点,唯一不足的问题是两房配比不足,主要都是小三房以上的房源,见下表:
3、项目现状分析
简述:截止目前小订数81套,这个数字已经达到了加推的要求,但从户型需求上两房需求所占比例较大,大部分客户选择两房。
目前剩余小订数