文档介绍：1
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2008年11月
商业地产开发基础知识
与策划定位实操
商业地产开发基础知识
商业地产的盈利模式和利润密码
如何进行商业市场定位
如何进行商业业态定位
如何进行商业价格定位
如何进行商业体量定位
商业地产与住宅的开发行为比较
如何进行商业地产定位?
商业地产开发基础知识
一
所谓商业地产,就是为商业流通领域搭建一个实体平台
一、商业地产基础知识
按行业类别分类
健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院)
商品批发商业地产(义乌小商品批发市场)
居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)
餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃、冷饮店)
娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV)
零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)
一、商业地产基础知识
按市场范围分类
超区域型(出租面积在7万平方米以上,入驻商户数量150—200家,主力店如大型百货公司或批发店3~5家,商圈人口在50万以上,停车位数量在5000辆以上。)
超级型(出租面积在10万平方米以上,入驻商户数量在250—700家,主力店如百货公司、超市、家店等3~6家,商圈人口辐射几百万人,甚至千万人不等,停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。)
区域型(—7万平方米,入驻商户数量100家以上,主力店为大型百货公司或批发店,商圈人口在20万以上,停车位在1000——5000辆。)
社区型(,入驻商户20—100家,商圈半径在30分钟车程以内,主力店为大型超市或从事批发的商店,停车位约500辆。)
近邻型(出租面积平均为7000平方米,入驻商户10—20家,商圈内人口为5—10万,商圈半径在10分钟车程内,主要经营日用品和一般食品,停车位约100辆。)
一、商业地产基础知识
按照消费行为分类
体验业态房地产(娱乐、休闲类房地产)
服务业态房地产(餐饮、写字楼、服务性公寓)
物品业态房地产(SHOPPING MALL,大型购物中心,百货商场,超市,家居建材店,以及各种类型产品旗舰店和专业店)
按照建筑形式分类
综合建筑(多种房地产形式的统一规划)
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题,如果规划不合理,会影响整个项目的成功运营。
单体建筑(商业项目独立在特定地块上建设,无其它房地产存在)
面临纯商业问题
一、商业地产基础知识
五种最具前景的商业地产业态
中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主,商品档次中档偏高甚至更高,一般体重较大,超级购物中心又称MALL,中等购物中心的服务半径是区域型的,地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。
室内外相结合的购物空间:商业步行街
以零售商业为主,由一条城市主干辅道,辅之以广场、街巷,形成一个相对的固定区域。
社区商业地产
消费群体锁定于社区住户。
流通型商业地产、专业市场、批发市场
一般位置较好,常成行成市发展,以商品流通为主要功能。
资源型商业地产新业态:旅游地产
泛指在旅游景点开发的经营性物业,也指用于旅游用途的物业开发。
选择一个有前景的商业地产投资类型,需要发展商前瞻的眼光
商业地产与住宅开发的行为比较
二
二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
规划设计决定商业地产项目的存亡
大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂,各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐;在满足功能要求的前提下,如何满足未来大量商家的需求,特别是可视性和可达性,以获得最大的商业利益,进而为发展商获得最大的出租和出售回报,是规划设计至关重要的问题。
各种业态对商铺的要求具有不可替代性,商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程,才能避免因规划不当带来的投资损失。
二、商业地产与住宅开发的行为比较
商业地产项目的选址过程更严谨;
商业地产的调研比住宅复杂;
商业地产开发定位比住宅开发定位系统化;
商业地产的推广比住宅的推广更具针对性;
商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别