文档介绍：高山仰止
雅戈尔新海景花园全程营销报告
天启&开启
贰零壹零年壹月
新海景的任务
我们的整份报告都是基于对新海景整体战略定位上的考虑,提出了新海景的任务的四个设问
战略前思考-1
1、追求销售速度,确保回笼销售资金?
NO!
2、占位日益稀缺的城市与生态资源,提升土地价值,完成利润深度。
YES!
3、通过大平层做一次新的产品尝试,为后续项目提供多重选择机会。
YES!
4、宁波奢侈(顶峰)人群的一次新聚集。
YES!
1、小市场前后夹击,依托区位优势如何在竞争中求得良机?
2、不平衡的产品力,2000万的7联联排客户在哪里?
1)形态截然不同,总价相当
2)针对目标市场的炫富、斗富心态,如何合理定价
3)7-8联的联排是否需要调整到可以平和的竞争高度
新海景的问题界定
战略前思考-2
通过竞争比较与客户的敏锐触判,有几点疑惑需要答疑:
市场部分
市场破局项目解析产品价值
[一] 市场破局
局一:2009年,楼市怎么了?
局二:政府,你想怎么样?
局三:2010年,何去何从?
局一:2009年,楼市怎么了?
2009年中国经济扩大内需力争“保8”,消费者在通胀预期压力的影响下纷纷选择房地产做为保值投资途径,2009年经历了一轮社会财富大沉淀。
一线城市:成交量在4-6月达到最高峰,下半年因供应不足有所下降,但全年成交同比大幅攀升。成交均价快速上涨,并屡次刷新最高价格纪录。
以下数据均为宁波市六区数据:
2007年成交27166套
2008年成交11996套
2009年成交32955套,同比增275%
2009年新增供应量230万平米,去化量395万平米,供消耗存量165万平米。市四区销售均价亦超15000元/平米。
2009年历经:量增,量飙,价涨,价顶
宁波:市六区2009年成交量较2008年同比增275%,市四区成交均价超15000元/平米,市场存量仅余3个月去化安全量。
第一季量增
第二季量飙
第三季价涨
第四季价顶
破局一:2009年,楼市“高烧”
2009年全国楼市量价皆创历史新高,有力促进了经济保八,但这一反弹力度过猛,少数城市投资投机比重偏高,在供不应求的情况下,房价非理性疯涨,整体态势处于高烧。