文档介绍：中原地产市场报告(中国· 惠州)
2012年市场预判
房地产政策
2012年国家对房地产政策一是完善,二是调整,三是继续整顿,国家将进一步理顺房地产政策,纠偏改错,使其房地产业健康发展
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国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策
国家进一步完善房地产土地分类供应政策
一线城市征收房产税将陆续出台;开征房产税之时,就是限购房政策自动取消之日;
国家按区域性调整政策性商品房政策;
下半年对商品房的金融政策将适度调整;
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下半年对商品房的管理政策会也会适度调整,调整幅度不会太大。
土地供应走势
2012年土地供应总量会适度增加,但不会超过2011年15%,土地供应向政策性商品住房倾斜。一二线城市严控;三四线城市为了财政积累,会适量放开。
土地供应方式
保障性住房
政策性商品住房
商品住房
以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
以计划加市场经济形式供应,实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。
以市场经济形式供应,招、拍、挂。占总土地供应总量35%。
房地产资金走势
2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势,当国家保障性住房按计划批量上市那一天,房地产业政策就会松动,要等到下半年。
由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位;
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连续出台的金融政策没有到达预期,反而拉高了CPI,CPI回落缓慢;
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仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来,维持到国家理想经济目标。
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对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的:
区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整,政府需构建防范经济泡沫风险围墙
保障性住房不能如期到位,保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付,由于这两年公民福利年年超标,直接影响国家财政预算的总盘子;
保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开,让更多的民间资本融入进来,参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设和使用监管。
保障性住房
第一批廉租房与公租房陆续到位,第二批廉租房与公租房开建;
一线城市
二线城市
三线城市
四线城市
第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售,用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建,来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务
第一批廉租房与公租房开建,由于资金缺口进展缓慢。
廉租房与公租房由于地方财政无资金调配,要等到2013年启动。
限价房走势
限价房属于政策性商品住房之列,由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场,30年内房地产的需求都属于刚性需求期。
限价房属于刚性需求期
国家调控政策
部分廉租房和公租房将改变性质
国家对房地产实行金融严格从紧的政策,计划期的限价房远远不能满足市场需求。
2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质,地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。
限价房将成为开发商新的战场
既解决了庞大限价房群体的需求,又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼,呈现政策性商品住房PK保障性住房,政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。
商品房走势
一、二线城市商品房
三线城市商品房
四线城市商品房
按土地按市场经济运行,建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说,可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发,这是房地产业的一个危险信号。
这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多,他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。
地方政府是持续土地财政的做法,房地产业必须完成地方财政税收。
属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收,乘上土地财政最后一班车。
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面,但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环,建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力,为了迅速回笼资金,将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转,对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主,城市商品房的态势仍然严峻。
2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主,城市商品房的态势仍然严峻。
商品房价格走势
一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观,三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样,上涨空间较大。
价格
一线城市价格:将回落空间4%—8%,反弹空间3%—5%。
一线城市价格
二线城市价格:
三线城市价格
四线城市价格
二线城市价格: 将回落空间3%