文档介绍：中国(zhōnɡ ɡuó)邮政储蓄银行按揭贷款业务制度
太原市分行(fēn xínɡ)信贷部　
2009年8月
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第一页，共76页。
按揭(àn jiē)贷款的概念
按揭（Mortgage)贷款
购房需求派生的融资需求
主要为中长期贷款
预期收入理论：《定期存款及银行(yínháng)流动性理论》(普鲁克诺，美，1949)
银行(yínháng)资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。
借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性
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第二页，共76页。
主要(zhǔyào)内容
个人购房流程（03-08）
按揭贷款基本业务标准（09-14）
二手房贷款产品要素（15-27）
二手房贷款业务经办(jīnɡ bàn) （28-57）
二手房贷款业务营销（58-66）
按揭贷款风险控制（67-68）
按揭贷款新产品介绍（69-74）
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第三页，共76页。
个人(gèrén)购房流程
房产(fángchǎn)可能是许多人一生最大的消费/投资
选房
签订(qiāndìng)买卖合同
付款
收房
办理产权
委托买卖
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第四页，共76页。
个人(gèrén)购房流程：选房
所有类型房屋
是否满足自住或经营所需？
价格是否合理(hélǐ)？
质量是否存在问题？
一手房（新建房屋）
期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商的“人品”
现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？
二手房（存量房、再交易房产）
能否公开上市、顺利过户？
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第五页，共76页。
个人购房流程(liúchéng)：签订买卖合同
合同细节(xìjié)的约定
购买对象
购买价格
付款方式
交房期限
产权办理
违约责任
售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？
谁能避免一房多卖？
售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？
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第六页，共76页。
个人购房流程(liúchéng)：付款
付款方式
选择一次性付款，还是分批付款？
付款来源：
自筹
借贷：选择私人借款，还是银行贷款？
★无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷≥购买价格(jiàgé)
如何规避付钱了，拿不到房产？
先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？
房管部门、银行能帮我避免钱货两空？
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第七页，共76页。
个人购房流程：办理(bànlǐ)产权/收房
先“办理产权”（过户），还是先“收房”？
期房：通常先“收房”，后“办理产权”
一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房”
过户要点
购房人与售房人一块办理
可能要向税务、房管(fánɡ ɡuǎn)、土地等多家主管部门申报材料
购房人要缴纳相关税、费
收房要点
是否货真价实？
物业等配套设施方面是否有遗留问题？
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第八页，共76页。
个人购房流程(liúchéng)：委托买卖
选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方(shuāngfāng)的考验
解决之道：委托购买、委托销售
合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方(shuāngfāng)都可能授权委托他人（或中介公司）代办
委托买卖的主要问题
委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方(shuāngfāng)不知情？
受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？
一旦出现纠纷，买卖双方(shuāngfāng)如何处理？
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第九页，共76页。
按揭贷款(dài kuǎn)基本业务标准
借款人条件
优质(yōuzhì)单位职工条件
保证人条件
抵押房产条件
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第十页，共76页。