文档介绍：谨呈：
东莞市万科房地产有限公司
东莞万科运河东1号项目营销策划报告
打破一切常规
1
报告结构
?
——目标梳理
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1
Mission?
项目概况
目标梳理
他的竞争力又在哪里？他的魅力又在哪里？
东城区
高质量生态型居住社区典范
莞城区
城市化程度最高
商业高度集中
万江区
起步最晚；活力渐显
住宅/商业的后起之秀
南城区
政府重点发展新型区域；
大型住宅区林立
新城区
新兴城市中心
写字楼集中地/商业典范
5大市场热点板块分明；
项目不属于任何一个热点区域。
本案
本项目位于两大最高提及率片区的边缘
3
项目所在区位的成熟度较低
“
老厂房
旧村
运河
单行道
……
”
项目概况
目标梳理
1
Mission?
4
5期
1期
2期
3期
4期
住宅面积（万M2）
公寓面积（M2）
商业面积（M2）
合计（M2）
1期
————
4000-6000
2万-
2期
————
————
3期
————
————
4期
2000
7万
5期
————
1万
1000
合计约24万（建筑方案未定，建筑面积有待微调）
基本指标：
总占地面积： 万平米
总建筑面积： 万平米
容积率：﹤﹦
建筑密度：﹤﹦24 %
总体规划分为5期，其中1期以商业为主
项目概况
目标梳理
1
Mission?
5
单元面积
套数
总面积
街铺
一层外街
415M＝60M2
40-45套
约2700M2
一层内街
410M＝40M2
约60套
约3000M2
100-200M2
6套
二层
平均约600M2
13套
约7800M2
集中商业
2000M2
停车场
100+200＝300个
一层街铺（外街）
一层街铺（内街）
一层街铺+二至四层集中商业
停车场
二层街铺（内街）
图例
1期商业规划为开放式步行街形式
仅为示意图，部分二层街铺的位置略有误差
项目概况
目标梳理
1
Mission?
6
工程时间已尽量前提
2005年5月
7月
一期开工
售楼处启用
8月
封顶
10月
开盘
原计划11月开始销售，现提前至10月，且可能继续前提；
为加快工期，现已基本确定1期不建地下室；
项目概况
目标梳理
1
Mission?
7
我们的开发目标是什么？
为万科探索新开发模式积累经验
快速回笼资金，
整体开发周期约3年
巩固和提升万科在东莞市场的品牌影响力
项目概况
目标梳理
1
Mission?
利润最大化
持续旺销
实现区域高价
8
目标梳理
实现后的结果
上市公司财务指标要求
实现目标利润
目标一
目标二
持续旺销，利润最大化
目标三
提升和巩固企业品牌
目标四
探索新模式，积累经验
Important&Urgent
Important
Result
Result
实现第一个目标是当前工作的重点。
9
？
区 域：不成熟
可售产品：，-；
项目概况
目标梳理
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Mission?
：
：
销售时间：两个月（－）
商铺销售70％ 公寓销售100％
本报告重点解决商业的销售
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