文档介绍：苏豪时代商务广场营销策略 (以商业为主) 金座标 2007/08
甲级写字楼的参考标准<br戴维斯提供了甲级写字楼的标准,以供参考。 
位置:位于写字楼聚集区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。
停车车位:提供至少每200平方米有一个停车位,对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供
大厦品质:标准的交付,架空地板、充分的电源供应并配有后备电源,如项目有一定规模的商场,则需有单独的写字楼入口。
净高:()
电梯:等候时间不超过30秒
电话线:平均每20平方米有一根电话线
物业管理公司:有丰富经验的知名物业管理公司管理
租或售:基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的,但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户,则会引起大厦的管理以及维修事宜
得房率:整层得房率至少为75%,分割单元得房率不低于为70%,空间少柱。
空调:4管制空调系统
乙级写字楼的参考标准
为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹性,但开发这类的写字楼,基本要具备三个条件。
第一,优越的区位。中小型企业因为规模的限制,其对于交通和环境的要求往往要超过一些大公司,因此区位是选择乙级写字楼成功的先决条件。
第二,单位分割不宜过大。小单位的分割,可以更加明确中低档写字楼面向中小企业的定位,也更具有灵活性。
第三,要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度还不够高,而且中小型企业又大多因为资金等问题,会在相当长的时期内采用租赁房屋的方式办公,要具备放长线的投资心态。
关于苏豪(SOHO)
SOHO,一个崭新的名词,一个全新的概念。就是国外的SOHO(Small office, Home office),也就是在家办公、小型办公的意思;能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领创业一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作,反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。
备选案名:领航国际商务广场、东晶时代、创智精英商务公馆、融创国际、银泰国际、慧谷时代、银城投资广场、铂宫商务公馆
备选案名:
领航国际商务广场、
慧谷时代、
创智精英商务公馆、
融创国际、
银泰国际、
东晶时代、
铂宫商务公馆……
分析现状,寻求突破
关于苏豪时代商务广场楼盘
位于火车站站北,紧临北二环(双七路)快速通道
未来新站管委会即将在附近建设
仅有几条公交线路经过本项目附近,交通不便
属于新站开发实验区区内
市场印象与判断
目前周边楼盘以首次置业的中低档楼盘为主
目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性
从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大(85%)
站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压力
站北目前商务氛围尚未成熟
由于间隔一条铁路干线,很难和市区连片
小结
如何应对站前组团的竞争,如何采用独特的营削手段来规避本项目的不利因素,是本案成功的关键
站前商业写字楼总量较大,有温莎杰座、金色地带、中环国际、天骄国际、光大、白马、浙江商贸城、恒丰大厦等
大多数目前都在销售中
站前商业氛围目前比较成熟
组团式规划,具体内容尚未清晰
户型面积规划与本项目大同小异,都标榜其独特的风格及特有的品位
关于站前商业写字楼现状
中环国际是目前新站区较为高档的写字楼,共有办公室200多套,目前仅有51家公司入住,入住率仅为25%
目前只有奥蓝宝邸入住率较高,原因是租金便宜(20~25元/M2左右)
根据经典调查公司提供的2007年7月的调查资料显示,对写字楼的投资选择,新站区仅占14%,瑶海区(不包括新站)仅占5%
大量的住宅涌入写字楼租赁市场,严重影响投资者的信心