文档介绍：淡市下的房地产营销探索—世联的实践
11/11/2017
主要内容
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宏观大势研判—世联的观点
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当前市场现状—世联的研究
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淡市下的营销探索—世联的实践
2
§1 宏观大势研判—世联的观点
“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束,未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征
宏观大势
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高通胀:
CPI持续高企
保增长:
经济增长放缓
压缩利润空间
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受全球能源及原材料价格的影响,中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间
宏观大势
原油进口量及进口价格涨幅(02年1月-08年6月)
全球能源及原材料等价格上涨,导致全球通胀
中国在能源及原材料等方面高度依赖国际供给,中国的通胀受国际影响巨大
国际因素是导致中国未来“高通胀”的核心外在因素
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中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素
宏观大势
%,处于加速发展阶段,未来人口还会继续增长
数据显示,2001-2005年,人口以每年800万的速度增长;2005年以后,人口以每年1600万的速度增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去。
城市化率变动趋势
不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素
China
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未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期
宏观大势
高通胀
保增长
适度利润
低通胀
高增长
高利润
2007年
2009年/2010年
房地产市场将处于调整期
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中央政府在完成一系列的政策转变后,中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期,恢复期约持续1年左右时间
宏观大势
2007年
2009年/2010年
下降期
调整期
恢复期
调整期政府政策转变
减少税收
降低企业所得税:减税有助于降低企业经营压力,帮助企业度过成本上涨的困难
提高个人所得税免税额:08年3月1日,个税起征点由1600元调至2000元;近日又有学者提出,将个税起征点提至5000元
减少流通环节税收:如减少房地产交易过程中的营业税、契税、所得税等
取消资源价格管制
允许要素市场充分竞争,使要素价格最终回归理性
补贴中低收入者
如购房贷款优惠、发放房补、提供低租金住房等
政策是最不确定的因素,当这些政策转变后,标志着市场从调整期进入恢复期
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调整时期的房地产市场特征:房价呈现下降趋势,整体走势类似股票市场价格走势
宏观大势
房价虚拟走势
上证A股走势
07年10月,,之后转头向下;房地产市场也是从去年10月开始进入调整期,极有可能随股市一同下跌
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“高通胀”的经济特征下,房地产是对抗通胀的最有效工具
高通胀:%;08年上半年,%。
银行存款回报率低于通货膨胀率:07年虽然6次上调利率,但银行存款回报率仍低于通货膨胀率:%。
70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率:07年全年,%;08年上半年,%。
宏观大势
在高通胀情况下,房地产比起银行存款、债券的收益率要高,并且较之股票投资,风险要小得多,是应对通胀的首选投资工具。
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