文档介绍：一、项目(xiàngmù)概况
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案例(àn lì)提要
在商业定位时如何考虑未来经营与招商的可行性？
在商业定位时考虑区域特色借势时，要充分估计(gūjì)到竞争关系对未来经营的影响。
虽然采取返租形式，但如果提早侵吞了后期商业的价值，透支过量，会造成整体商业销售的失败。
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项目名称：布吉东大街项目位置：深圳市布吉街道布吉东大街（桂芳园六期裙楼）
建筑面积：铺位个数：1811个，其中(qízhōng)街铺44个
铺位面积：虚拟产权，10平米以下小铺位为主，街铺面积40-150平米临街面：250米
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二、市场(shìchǎng)分析
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布吉整体经济全面向好，萌生商业的发展(fāzhǎn)；
商业业态与经营档次上落后于布吉整体经济水平；
人口的增长成上升趋势，是商业发展(fāzhǎn)的源动力,
布吉交通的改善，将吸引更多的人口到布吉居住
随着人口结构及居住功能的完善，商业网点的分布促进了布吉东片区商业的发展(fāzhǎn)
布吉商业地产利润快速增长，产生巨大的吸引力
一、经济(jīngjì)环境
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三、项目(xiàngmù)情况
商业街区规划有国际油画城、儿童用品、时尚精品、休闲(xiūxián)娱乐及超市、百货、餐饮等。
业态(yè tài)定位
布吉东区超过400万平方米70万居民
客户定位
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宣传(xuānchuán)推广
广告紧紧扣住目标客户的心理，针对不同的投资客户群制定“白领投资计划(jìhuà)”“成长投资计划(jìhuà)”“教育投资计划(jìhuà)”等主题，并以媒体配合热炒布吉东片区，形成很好的效果
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销售(xiāoshòu)情况
采用虚拟产权，返租销售(8%)，并承诺5年回购（原实收价格）。
由于铺位面积小，同时将三年租金直接抵扣首付款，将低了投资门槛
强势推广，灌输低成本投资概念
区域人口的支撑增强了投资信心
认筹积累，集中(jízhōng)解筹刺激等销售方法的实施。
销售(xiāoshòu)获得巨大成功
6个月销售超过95％，销售回款3亿
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招商(zhāo shānɡ)情况
社区消费支撑
片区商业的空白
商业网点(wǎnɡ diǎn)向东延伸
沃尔玛带来的人气
片区文化氛围
政策上的利好
招商的低门槛
销售、招商(zhāo shānɡ)同时进行，获得成功
4个多月即达到100%招商率
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经营(jīngyíng)情况
人流量小，经营惨淡，油画城被迫关闭，业态(yè tài)调整前退租面积超过50％，被迫重新招商
原因(yuányīn)：
业态定位不当，形成无效供应
餐饮业态被取缔
其它业态同质化高，没有核心竞争力
产权分割，权责不明导致管理不善
开发企业缺乏商业管理经验
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