文档介绍：世联—区域发展顾问业务经验分享
2006-1-15
区域开发项目必须关注的问题 Issue >
区域发展项目并非单一以规模来界定,它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。
世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题
核心要点
区域在城市中的占位
区域间竞争格局
核心区问题(位置/规模/开发策略等)
考虑规划的弹性和动态调整
土地分级与功能指标的分配
企业资源的挖掘与整合
项目资金投入计划
3. 盈利模式
房地产项目开发与土地运营的关系导向
短期现金流与长期收益关系导向
跨越式发展与均衡式发展关系导向
不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题
核心要点
配套分级
配套开发次序
配套与区域整体价值及不同物业类型的关联
启动区如何体现区域核心竞争力
启动区如何带动区域土地增值
启动区如何建立区域形象和带动效应
6. 区域营销
区域形象主题的确立
区域价值的整合与展示
关键事件及设施营销
渠道策略
卖场规划
公共关系营销
世联区域发展模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容
土地价值的评估与地块划分
取地范围与取地策略研究
区域整体功能定位研究(规划市场评价)
区域产业发展研究
开发模式与盈利模式研究
启动区选择及开发策略研究
协助与政府签订相关协议执行服务
区域发展
土地运营
土地出让的市场成熟度研判
区域营销推广
土地出让/转让营销推广执行计划
区域发展业务研究内容
世联对区域开发项目的理解及观点
Opinion >
从区域开发价值链的角度分析,政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色
商业角色
政府/土地运营商
房地产开发商
房地产代理商/中介机构
运营管理/物业管理
土地开发
项目开发
管理运营
土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商
项目规划/项目设计/项目建造/销售营销
销售营销/运营管理
土地规划、土地一级开发和运营
在所购土地上规划并建造房地产项目,租售给驻商
宣传、营销吸引投资商
宣传、营销,吸引驻商和消费者
日常运营、维修和其他管理
政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点
权
责
利
益
区域规划
土地一级开发(基建)
土地出让权
政府监管
持续现金流回报
政府
运营商
土地开发项目开发经营管理
参与区域规划
土地一级开发
土地开发经营权
土地出让金(利益实现)
政府
运营商
低成本获取土地
与政府分享土地增值收益
一级开发的合理利润
招商引资
政府监控
土地转让
招商引资
土地二级开发(自营、合资、股权转让等)
土地开发规划实现
土地开发进程实现
通过土地/项目股权转让获得土地增值收益
二级开发利润回报
招商佣金或土地租金
持续经营
物业管理
持续税收回报
创造就业机会
政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容
政府
编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。
委托拆迁机构和评估机构进行调查,测算拆迁费用。
按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。
土地储备中心向计划部门申办立项手续。
需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续,需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。
申办《房屋拆迁许可证》。
委托拆迁公司进行拆迁谈判。
土地储备中心代表政府以招标(或委托)的方式选择土地一级开发商,签订土地一级开发委托协议。
监督控制。
组织一级开发土地验收,验收合格的土地纳入政府土地储备库。
财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。
土地出让信息公布。
招商引资。
土地公开出让。
政策支持。
监督控制
监督控制
运营商
参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。
制订土地开发规划方案。
制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案,获批复后与国土部门签订框架性协议。
与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。
与业主签订拆迁补偿协议。
融资。
寻找合作者。
分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。
房屋拆除与土地平整。
分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。
支付土地出让金,获取土地使用权。
项目招商。
区域增值设施建设。
土地转让。
项目股权转让。
自主开发。
联建开发。
可提供的顾问服务
资源盘点与土地价值评估。
区域整体定位与发展战