文档介绍：长兴花园项目推广
第一部分：项目基本资料
一、地段
旧城区文教、行政聚集地；宁德房地产开发的边缘地带；
本案处于旧城区西部，属于城南后岗开发区，此地段属于传统文教区域与行政区
域，周边单位与中等学府密集；周边机关单位密集，如地区人民法院、国税、交警大队、
邮电局、师范专科学校、财经学校等。这些单位大多都在单位附近建有集资房。
1、地点：位于东南汽车行侧后部坐落，并与地区审计培训中心相连；在 104 国道
与鹤峰路两条交通主干道之间。
2、交通：本案距 104 国道较近，104 国道作为蕉城区的主干道，南北交通较为便捷，
多路公交、面的直达市中心；由于交通往来便利本案辐射面可延伸至 104 国道
以北的区域范围；
3、位置：
（1）南环路北侧、古溪路南侧
（2）占地 17 亩，延古溪路大，延南环路小，有规律的几何状。
（3）整体楼盘不是正北正南，向西偏移，偏移的角度较大。
（4）此区域除单位宿舍外私人建房也占大多数；居住人群也主要以周边单位
人士与乡镇人士为主；
4、位置环境：西面面山，周边环境宁静，属于较为理想的静巷住宅。
二、区域人文结构
1、此区域除单位宿舍外，私人建房也占大多数；居住人群也主要以周边单位人士与乡
镇人士为主；
2、区域客户为宁德现行，最有购买力的群体，也是宁德现行主流客户群体。周边都是
地级行署单位如：公安处、工商市局、交警支队、海市局等具有高收入及有大量灰
色收入的单位群体。
3、现行周边真正属于纯开发的项目几乎没有，基本上是单位宿舍楼、单位集资建房、
自建房的形式存在，应该说该区域是宁德第二个福人区。
4、周边消费群体差距悬殊大，走两级化，本区域房价为宁德最低区域，但自建房的消
费群体从三十到一百万不等。
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三、大环境分析
宁德是闽东城市发展最耀眼的城市之星，宁德拥有本身优势，是地级所在地，随
着东侨开发区成立，给宁德城市注入新鲜的血液，具有科学的城市规划。WTO 的加入，
沿海高速公路的开通，福温铁路和霞浦机场的开工建设，宁德必将充分发挥他的地位优
势，成为中心港口城市。海鑫钢铁项目的引进，将促进宁德市新一轮的发展热潮。宁德
已在逐渐显现闽东城市政治、经济的龙头作用。
四、小环境分析
1、属于传统文教区域与行政区域，周边单位与中等学府密集；周边机关单位密集，如
地区人民法院、国税、交警大队、邮电局、师范专科学校、财经学校等。周边人文
气息浓厚。
2、在位置上偏离市区商业中心圈；地段上相对较偏离城市发展的中心，周边街道人流
较少、较为冷清，给人们感觉较偏僻。且公共设施不完善，目前治安状况不是很好。
3、本案周边市政配套不是很齐全；农贸市场（小型）、超市（小型）、酒楼、饭店、茶
座等均离本案不远，但配套规模较小，因而生活稍有不便；
4、本案靠近 104 国道，国道两边店面稀少，主要以经营汽车修配等一些显示城市边沿
的商业店面，小区边上主要以便民的一些店面。
5、现行古溪路路口夜晚无路灯，治安不理想。但到未来路口的国税大厦进驻后，现状
会有很大的改善。
第二部分：宁德房地产分析
一、整体分析
（一）特点
1、宏观环境是金庸著作，政府是张艺谋
2、外来的和尚成为星光道上的领跑者
3、产品同质化严重，
4、商铺遍地开花
5、住宅奏起交响曲，商业性物业还在唱我是一匹来自北方的狼
6、消费者已从热恋期的男生，迈向男人。
（二）未来趋势