文档介绍：:..长兴花园项目推广第一部分:项目基本资料一、 地段旧城区文教、行政聚集地;宁德房地产开发的边缘地带;本案处于旧城区西部,属于城南后岗开发区,此地段属于传统文教区域与行政区域,周边单位与中等学府密集;周边机关单位密集,如地区人民法院、国税、交警大队、邮电局、师范专科学校、财经学校等。这些单位大多都在单位附近建有集资房。1、 地点:位于东南汽车行侧后部坐落,并与地区审计培训屮心相连;在104国道与鹤峰路两条交通主干道之间。2、 交通:本案距104国道较近,104国道作为蕉城区的主干道,南北交通较为便捷,多路公交、面的直达市中心;由于交通往来便利本案辐射面可延伸至104国道以北的区域范围;3、 位置:(1) 南环路北侧、古溪路南侧(2) 占地17亩,延古溪路大,延南环路小,有规律的儿何状。(3) 整体楼盘不是正北正南,向西偏移,偏移的角度较大。(4) 此区域除单位宿舍外私人建房也占大多数;居住人群也主要以周边单位人士与乡镇人士为主;4、 位置环境:西面面山,周边环境宁静,属于较为理想的静巷住宅。二、 区域人文结构1、 此区域除单位宿舍外,私人建房也占大多数;居住人群也主要以周边单位人士与乡镇人士为主;2、 区域客户为宁德现行,最有购买力的群体,也是宁德现行主流客户群体。周边都是地级行署单位如:公安处、工商市局、交警支队、海市局等具有高收入及有大量灰色收入的单位群体。3、 现行周边真正属于纯开发的项目儿乎没有,基本上是单位宿舍楼、单位集资建房、自建房的形式存在,应该说该区域是宁徳第二个福人区。4、 周边消费群体差距悬殊大,走两级化,本区域房价为宁德最低区域,但自建房的消费群体从三十到一百万不等。三、 大环境分析宁德是闽东城市发展最耀眼的城市之星,宁德拥有本身优势,是地级所在地,随着东侨开发区成立,给宁德城市注入新鲜的血液,具有科学的城市规划。WTO的加入,沿海高速公路的开通,福温铁路和霞浦机场的开工建设,宁德必将充分发挥他的地位优势,成为中心港口城市。海鑫钢铁项0的引进,将促进宁德市新一轮的发展热潮。宁德已在逐渐显现闽东城市政治、经济的龙头作用。四、 小环境分析1、 属于传统文教区域与行政区域,周边单位与中等学府密集;周边机关单位密集,如地区人民法院、国税、交警大队、邮电局、师范专科学校、财经学校等。周边人文气息浓摩。2、 在位罝上偏离市区商业屮心圈;地段上相对较偏离城市发展的中心,周边街道人流较少、较为冷清,给人们感觉较偏僻。且公共设施不完善,目前治安状况不是很好。3、 本案周边市政配套不是很齐全;农贸市场(小型)、超市(小型)、酒楼、饭店、茶座等均离本案不远,但配套规模较小,因而生活稍有不便;4、 本案靠近104国道,国道两边店Ifif稀少,主要以经营汽车修配等一些显示城市边沿的商业店面,小区边上主要以便民的一些店面。5、 现行古溪路路口夜晚无路灯,治安不理想。但到未来路口的国税大厦进驻后,现状会有很大的改善。第二部分:宁德房地产分析一、整体分析(一) 特点1、 宏观环境是金庸著作,政府是张艺谋2、 外来的和尚成为星光道上的领跑者3、 产品同质化严重,4、 商铺遍地开花5、 住宅奏起交响曲,商业性物业还在唱我是一匹来自北方的狼6、 消费者已从热恋期的男生,迈向男人。(二) 未来趋势1、城市发展成为开发焦点2、 谁动了我奶酪的效应开始启动一一开发模式以住宅为主3、 海龕钢铁厂成为宁德房地产焦点,未來市场会一触即发,在短期竞争会更加的激烈。4、 房地产营销人才成为开发商宾上客。二、 产品分析1、 “四菜一汤”己是迟來的爱2、 三房、四房仍是未来的流行歌曲,经济实用型户型(110-120m2)成为市场最爱。错层成为最佳造型奖。单身公寓独领风骚3、 电梯房与商业性物业,被市场打入冷宫4、 建筑风格被遗忘的角落5、 建材及小区设施配套,高处不盛寒三、 价格分析、住宅:1、 整体价格由南往北呈上升趋势;2、 新、旧城区住宅价格差异化FI渐缩小;3、 随着消费者消费心态的改变,地段不再是影响住宅价格的最大因素,价格受小区规划影响的比率增加;4、 海鑫钢铁场的利好消息出现,住宅市场吸求量必然增大,住宅价格有望新一轮的提升:商铀:1、 新区价格明显不比旧城区;2、 整体经济不景气,造成商业物业价格陷入低谷四、 营销水平分析:1、 市场竞争愈加激烈,开发商更加注重营销的重要性;2、 营销手法也有所改善,注重全方位的结合;3、 整体营销水平尚低,不够成熟;4、 专业代理公司的介入促进了销售水平的发展;五、明星个案分析:长兴城:1、 项目规模大;2、 处于新旧城区交汇处,地段优势明显;3、 小区整体规划处于领先水平;4、 产品型态多样;5、 在产品定位、包装