文档介绍：长兴花园项目推广
第一部分:项目基本资料
一、地段
旧城区文教、行政聚集地;宁德房地产开发的边缘地带;
本案处于旧城区西部,属于城南后岗开发区,此地段属于传统文教区域与行政区域,周边单位与中等学府密集;周边机关单位密集,如地区人民法院、国税、交警大队、邮电局、师范专科学校、财经学校等。这些单位大多都在单位附近建有集资房。
地点:位于东南汽车行侧后部坐落,并与地区审计培训中心相连;在104国道与鹤峰路两条交通主干道之间。
交通:本案距104国道较近,104国道作为蕉城区的主干道,南北交通较为便捷,多路公交、面的直达市中心;由于交通往来便利本案辐射面可延伸至104国道以北的区域范围;
位置:
南环路北侧、古溪路南侧
占地17亩,延古溪路大,延南环路小,有规律的几何状。
整体楼盘不是正北正南,向西偏移,偏移的角度较大。
此区域除单位宿舍外私人建房也占大多数;居住人群也主要以周边单位人士与乡镇人士为主;
位置环境:西面面山,周边环境宁静,属于较为理想的静巷住宅。
二、区域人文结构
此区域除单位宿舍外,私人建房也占大多数;居住人群也主要以周边单位人士与乡镇人士为主;
区域客户为宁德现行,最有购买力的群体,也是宁德现行主流客户群体。周边都是地级行署单位如:公安处、工商市局、交警支队、海市局等具有高收入及有大量灰色收入的单位群体。
现行周边真正属于纯开发的项目几乎没有,基本上是单位宿舍楼、单位集资建房、自建房的形式存在,应该说该区域是宁德第二个福人区。
周边消费群体差距悬殊大,走两级化,本区域房价为宁德最低区域,但自建房的消费群体从三十到一百万不等。
三、大环境分析
宁德是闽东城市发展最耀眼的城市之星,宁德拥有本身优势,是地级所在地,随着东侨开发区成立,给宁德城市注入新鲜的血液,具有科学的城市规划。WTO的加入,沿海高速公路的开通,福温铁路和霞浦机场的开工建设,宁德必将充分发挥他的地位优势,成为中心港口城市。海鑫钢铁项目的引进,将促进宁德市新一轮的发展热潮。宁德已在逐渐显现闽东城市政治、经济的龙头作用。
四、小环境分析
属于传统文教区域与行政区域,周边单位与中等学府密集;周边机关单位密集,如地区人民法院、国税、交警大队、邮电局、师范专科学校、财经学校等。周边人文气息浓厚。
在位置上偏离市区商业中心圈;地段上相对较偏离城市发展的中心,周边街道人流较少、较为冷清,给人们感觉较偏僻。且公共设施不完善,目前治安状况不是很好。
本案周边市政配套不是很齐全;农贸市场(小型)、超市(小型)、酒楼、饭店、茶座等均离本案不远,但配套规模较小,因而生活稍有不便;
本案靠近104国道,国道两边店面稀少,主要以经营汽车修配等一些显示城市边沿的商业店面,小区边上主要以便民的一些店面。
现行古溪路路口夜晚无路灯,治安不理想。但到未来路口的国税大厦进驻后,现状会有很大的改善。
第二部分:宁德房地产分析
整体分析
(一)特点
宏观环境是金庸著作,政府是张艺谋
外来的和尚成为星光道上的领跑者
产品同质化严重,
商铺遍地开花
住宅奏起交响曲,商业性物业还在唱我是一匹来自北方的狼
消费者已从热恋期的男生,迈向男人。
(二)未来趋势
城市发展成为开发焦点
谁动了我奶酪的效应开始启动――开发模式以住宅为主
海鑫钢铁厂成为宁德房地产焦点,未来市场会一触即发,在短期竞争会更加的激烈。
房地产营销人才成为开发商宾上客。
产品分析
“四菜一汤”已是迟来的爱
三房、四房仍是未来的流行歌曲,经济实用型户型(110-120㎡)成为市场最爱。错层成为最佳造型奖。单身公寓独领风骚
电梯房与商业性物业,被市场打入冷宫
建筑风格被遗忘的角落
建材及小区设施配套,高处不盛寒
价格分析、
住宅:
整体价格由南往北呈上升趋势;
新、旧城区住宅价格差异化日渐缩小;
随着消费者消费心态的改变,地段不再是影响住宅价格的最大因素,价格受小区规划影响的比率增加;
海鑫钢铁场的利好消息出现,住宅市场吸求量必然增大,住宅价格有望新一轮的提升;
商铺:
新区价格明显不比旧城区;
整体经济不景气,造成商业物业价格陷入低谷
营销水平分析:
市场竞争愈加激烈,开发商更加注重营销的重要性;
营销手法也有所改善,注重全方位的结合;
整体营销水平尚低,不够成熟;
专业代理公司的介入促进了销售水平的发展;
明星个案分析:
长兴城:
项目规模大;
处于新旧城区交汇处,地段优势明显;
小区整体规划处于领先水平;
产品型态多样;
在产品定位、包装、推广有机结合,销售一度火爆;
行销售手法突出,使宁德在营销水平上迈出了,新的一步;
绿色家园:
国有企业开发,品牌优势;
地处东侨大道,位置较偏;
宁德首家采取