文档介绍：?物业管理企业资质管理制度 o 来源:环球网校( edu24oL ) o 【】 o 频道: 服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动, 带有公共产品的性质。在物业管理区域内, 物业管理企业要依照全体业主的授权, 约束个别业主的不当行为, 如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等, 以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点,企业的素质及其管理水平的高低,直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性, 随着经济的发展和科技的进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业的智能化程度越来越高,这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员, 具有先进的工具及设备, 建立科学、规范的工作程序,对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识, 并为了有利于整顿和规范物业管理市场,《条例》规定了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度, 严格审查物业管理企业的资质, 是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。一、物业管理企业的性质和地位在住房制度改革前, 城市居民住房由政府或者单位统一建设, 以实物方式分配给城市居民居住使用, 住房产权属于政府或者单位所有, 居民仅支付极少的租金。其中, 政府建造的直管公房由政府成立专门的房屋管理机构负责维修养护; 单位建造的自管公房,由单位内部成立的房屋管理机构负责维修养护。由于租金水平远远低于维修管理所需费用, 回收的租金不能维持房屋的维修,大量公房得不到及时维缮而成为危房,危及住户的居住安全。同时, 由于对住宅区疏于管理, 公用设备、设施损坏严重, 环境脏、乱、差, 影响正常居住。 198 0 年以来, 国家逐步推行城镇住房制度改革。随着住房制度改革的步步深化, 个人拥有住房的比例日益增加, 住房产权多元化格局基本形成。随着房地产开发经营活动的发展, 住房产权人对物业服务的要求越来越高, 以房管所及单位房管处(科) 为中心的公房维修管理体制已经不能适应形势的变化。于是, 房地产开发企业开始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大中型企事业单位也开始自办物业管理企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时, 按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上,社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理体制得以确立,并在全国迅速发展。在实践中, 从事物业管理活动的企业, 有的具有独立法人资格, 如按照公司法组建的物业管理公司; 有的不具备法人资格,如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构; 有的名义上具有法人资格,实质上不能独立的行使权利和承担责任,如一些房地产开发商设立的子公司。物业管理企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体, 应当具有相应的主体资格, 享有完全的民事权利能力和行为能力, 能够独立的承担民事责任。如果物业管理企业不具备独立的法人资格,与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。目前, 在物业建设和管理的衔接上出现的众多问题, 很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业管理企业属于“一家人”,这种“建”、“管”不分的体制决定了物业