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{}投资财务管理投资管理
真题 : .
2002年真题
四．计算题（共220分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无题，
计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）
1．某家庭购买一套单价为2800/m2、面积为120m220的住宅。银行为其提供了元年的固定
利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的 70%、利率为 6%，按月等额偿还。另知，从 1995年
到2001100、、、、、、，如果 年消费者价格指数依此为
以此作为计算通货膨胀的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于19952001年到
年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。
问：（1）该家庭的月还款额为多少？
（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？
四、（1）（一）
1、住宅总价值：2800×120=336000（元）
2、贷款额：P=336000×70%=235200（元）
3、贷款期：n=20×12=240
4、月利率：I=6%/12=%
（二）该家庭月还款额：
A=P•I/[1－1/（1+I）n]=……=（元）
（三）通货膨胀计算：RD=()1/6－1=%
（四）由（1+RA）=(1+Rr)(1+RD)得：Rr=%
（五）银行所获月还款额的实际价值：
A`=P•Rr[1－1/（1+Rr/12）n]=……=(元)
2．某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为120020万元的一出租公寓年的经营收益权，
用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收
入为251/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年 万元，经营费用占租金收入的
5%的比例递增；从第1110年起，租金收入和经营费用稳定在第年的水平上。若投资者期望
的目标收益率为 13%，贷款利率为 8%，折现率为 10%。试列出项目的现金流量表，计算财务
净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发
生在年末）。
四、（2）(一)现金流量表
年末012t1011-20
现金流入300=25×12300×(