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1 日开发商交房时，王
某又支付了 万元，余款由商业银行提供的 10 年期抵押贷款支付，年贷款利率为 6
.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期 10 年（2003
年 8 月 1 日至 2013 年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150 元
/m2，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租
经营费用为 3 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6
万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到 12%，试计算届
时最低转售单价（计算时点为 2003 年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结
果精确到元）。
答案：购买商铺总投资：18000×60=元 1 分
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
108 万×30％=324000 元 分
购买商铺的贷款额（P）：
×70％=756000 元 分
抵押贷款年还本付息额：
i=%＋%=%，n=10 年 1 分A=P×i(1+i)n/〔（1+i）n－1〕1 分
=756000×％×（1+％）10/〔（1+%）10－1〕1 分
= 元 分
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入－年还本付息额）/首付款=12％ 分
所以：净经营收入=首付款×12％＋年还本付息额
=324000×12％＋= 元 分
有效毛租金收入=潜在毛租金收入
=净经营收入＋经营费用
=＋毛租金收入×25％
则：毛租金收入=/(1－25%)= 元 分
最低月租金单价：=毛租金收入/（可出租面积×12 个月）
=/（60×12）= 元/㎡1 分
计 8 分
2004 年真题
四、计算题（共 2 小题，20 分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；
仅有计划结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）
1．张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中 60％来自银行提供的年利率为
6％、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于 2005 年 1 月 1 日将此
套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方
案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，年利率为 6％，按月等比递增式还
款（月等比递增比率为 ％）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？（8 分）
四、计算题
：
已知：i=6％i'=6％/12=％s=％
n=15×12=180m=5×12=60
（1）抵押贷款额 P=50×60％=30 万元
（2）张某月还款额2．某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算，项目
的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。、经过分析，得到以下数据：建设工程教育网
（1）项目建设投资为 1800 万元。第 1 年投资 1000 万元。其中资本金 400 万元；第 2 年投
资 800 万元，其中资本金 230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10％。建
设期只计息不还款，第 3