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不动产登记实务问题整理（二）
第七：企业的土地证与房产证为旧证，现因上市需要更
改了企业名称，申请将土地证和房产证也更名为新企业名称，
怎样办理？答：《实施细则》24条“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他种类登记，但法律、行政法规还有规定
的除外”，因此该企业的不动产权证书未进行首次登记，不可以办理变更登记。如果要办理变更登记，需要先办理首次登
记。 第八：楼梯房共三个单元，其中两个单元一梯两
户、一个单元一梯一户，一梯一户的楼梯间由整栋楼公摊仍是该单元公摊？答：国家质监局《商品房销售面积测量与计
算》（质技监局量发[1998]179号）“各套应分摊的共有建筑面积S4的计算”之a“多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积”规定“各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面
积×共有建筑面积分摊系数（幢）”，“共有建筑面积分摊系数”规定“整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套
套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数”。由此可看出，公摊系数计算对象是整栋建筑物，而非按照单元
计算。但这在楼内各单元户数不一致时有不合理之嫌。有基于此，湖南省建设厅《湖南省房产面积测算及共有建筑面积
分摊规则》（湘建房〔2004〕391号）第四点“共有建筑面积
的分摊方法”做出了更为细化的规定“ )、(住一宅共有建筑面积
的分摊方法1、各套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数。其中：分摊系数=幢内共有公用建筑面积/幢内各套房屋套内建筑面积之和2、多层住宅楼原则上以幢为单位采用一
级分摊，如楼内各单元户数不一致时，采用多级分摊”。因此在该案例中楼内各单元户数不一致的情况下可以多级分摊，即按单元公摊，更为吻合实际情况，也更为合理。
第九：不动产转移登记中，甲方可以委托乙方办理吗？答：《操作规范》，并未禁止甲方委托乙方办理不动产转移登记。根据民事私法领域“法无禁止即可为”的精神，应视为可行。从法理解析，甲乙互为交易对手方，熟悉交易情况、具有促成交易之动力，甲方委托乙方比委托其他人可以更有效率地完成代理事项。只要材料齐全、程序合法，亦不必过于担心乙方利用熟悉交易情况之便损害甲方利益。需注意自然人处
分不动产的，应当公证委托也许现场委托。第十：合法取得使用权的土地上有违法建造的房屋，土地使用权能否登记？答：《实施细则》第2条“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依靠的土地、海域一并登记，保持权
利主体一致”，《操作规范》“一体登记原则”项下规定“房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登
记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登
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记、查封登记的，该土地、海域范围内吻合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当
一并登记”。就《实施细则》与《操作规范》“一体登记原则”
的理解主要形成了两种观点：观点一认为《实施细则》第
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条与《操作规范》“一体登记原则”是基于