文档介绍：房地产成本控制 ----四大核心环节管理
工程目标成本的制定、支解与落实
工程清单招标管理
工程成本数据库的建立
[房地产成本控制专题研讨会
一、关于成本管理的基本观点 二、目标制定的原则与过程 三、目标支解的方法 四、目标的落实–有效控制
第一部分 工程目标成本的制定、支解与落实
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关于成本管理的基本观点
1,房地产项目成本管理的基本内容:合理确定与有效控制;确定是控制的前提和基础,
2,成本管理认识过程
造价计算(概、预、结)--定额模式下,强调个人经验,追求算得快、算量准,定额熟、套价正确;
成本控制—强调不能突破目标值
提升价值—强调企业/团队的共同目标:利润,讲求性价比,发掘价值,创造价值
--当前指导思想:结合产品和市场,以造价计算和成本分析为基础,以目标管理为方法,以技术管理为保障,以产品价值的实现为目标开展成本管理工作
3,成本管理的基本方法—目标管理,包含了目标的确定与控制两方面
目标与控制关系:控制的目的就是为了实现目标
控制的要素:目标、偏差测定、修正
控制的过程: PDCA循环
有效控制的前提:目标要合理实在;实际结果要及时反馈
成本目标的制定—基本原则
1,目标的内涵:
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
2,目标的作用:
目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数
3,目标的范围:
成本目标是整个项目团队的目标,目标范围覆盖全成本
成本目标的制定—主要过程
1,制定的时间:
目标制定从立项时就已经开始,区分控制目标与经济测算数据,要求不同,考虑风险因素;
策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标;
规划方案确定后,形成正式目标成本
施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏差较大的情况下);
2,制定的方法
3,制定的要求
成本目标的制定—主要过程
1,制定的时间:
2,制定的方法:
成本与首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有:项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准;
前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因为今后会发生变化而不作预先设定。
最好能结合公司产品特点,制定公司通用的标准和表格,各项目的不同点在局部作调整,可以节省时间,减少误解;
符合公司利润要求,经过各方的讨论和审批(可能集团审批),正式发布
3,制定的要求:
成本目标的制定—主要过程
1,制定的时间:
2,制定的方法:
3,制定的要求:
合理确定的前提条件:了解市场、结合产品,有充分的数据支持,通过市场调研和数据库;
内容要明确具体,比如同样是高档,各人心目中可能不同;
尽可能有量化的计算,量价分离,而不是笼统地总数,便于今后的对比分析;
尽可能作为绩效考核指标;所有房地产公司都会做测算,只是没有作为正式的目标去执行和监控,对用目标对控制结果的进行考核
成本目标的制定—工作案例
1,某中学成本控制纲要:前期制定的过程和人员,如何调整
2,某中学成本测算:全成本的范围,对产品的明确
3,成本调研报告格式:
4,成本目标评审要点
成本目标的支解-- 分解是为了落实
1,要满足动态控制的需要:
按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上;这样分解的前提项目开发过程事先有充分的策划,是计划管理到位;如果做不到只能分解合同而不是分解目标
2,要满足成本分析的需要:
按照标准成本科目(公司内部的,没有行业标准)分解,一般只在末级科目上可以增加;
3,按内部职责划分:
成本费用总额分解到各相关责任部门,列入KPI
4,分解到设计限额:
也可以认为是目标的落实,实际上内在目标制定时就已经考虑到了设计限额
5,分摊问题:
作为成本控制目标以已发生为准,但在经济测算时要分摊,建安费之外的费用分配到单体上;公建配套根据服务范围在各期之间分摊;