文档介绍：第一部分
华源集团外部运营环境分析
【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势,使得在任何场合,企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件,揭示企业所面临的主要机会与威胁,从而可以使管理者采用适当的战略,充分利用机会、规避或远离威胁的影响。
一、PEST分析
(一)政策法律环境分析
,政策对房地产行业的影响主要体现在:
(1)政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况。
政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施,进一步加强对房地产开发用地的供应管理,严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严格控制建设用地供应总量,优化土地利用结构等方面。各级国土资源管理部门将根据规划和
建设的实际需要,制定建设用地,特别是房地产开发用地的供应计划,对建设用地供应问题实行严格控制。制订政府供地计划,把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径,纳入当地供地总量管理。
政府将强化建设用地管理,确保政府对建设用地的集中统一供应。在一个城市内,必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。为了提高政府供地环节的透明度,实行政务公开,政府供地计划一经确定,必须向社会公开,即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。最近,国家出台实施土地储备制度,将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标,实施土地经营。
关于土地出让金征收管理,未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的,土地行政主管部门有权解除合同,并可要求违约赔偿。房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,政府将征收土地闲置费,满二年未动工开发的,政府将无偿收回土地使用权,以防止土地闲置和烂尾工程。房地产开发企业未按出让合同约定交清土地使用权出让金的,国土资源部门不得为其发放国有土地使用证,未取得国有土地使用证的土地,不得转让、出租、抵押。
(2)政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。
未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进,中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移,政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进,各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务,房地产消费信贷业务必将有迅速的发展,对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。
(3)政策法律环境的变化对华源集团房地产行业的战略性影响主要表现在:
A. 房地产由政策扶持的“安居型”向市场引导的“康居型”转化。
国家建设部组织实施的“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”表明:今后我国的房地产发展方向是要以科技为先导,以推动住宅产业为核心,以提高住宅功能质量、改善居住环境为宗旨,小康住宅与普通住宅相比要有一定的示范性、引导性和超前性,力争做到一、二十年不落后,三五十年可改造。另一方面,政府已出台了《国家康居示范工程管理办法》、《商品住宅性能认定管理办法》以及有关住房分配货币化和发展经济适用住宅等文件,说明了政府政策在我国今后一个较长的时期内将继续推行经济适用住房供应政策,形成集团消费向个人消费的转变的消费新格局,并引导“康居型”住宅市场的发展。
B. 房地产管理的逐渐规范,操作透明化,税、费的降低。
最近,国家出台了《商品房销售管理办法》、《划拨土地集中通过土地交易市场转让、交易的规定》以及乌鲁木齐市政府计划对一、二、三类范围内的土地停止审批经济适用房项目,只用于商品房项目的开发。说明政策环境将逐渐对房地产行业的开发、交易行为进行规范。
C. 房地产交易市场将进一步完善
政府先后出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》等文件,说明政策将进一步完善、放开房地产二级、三级市场,活跃住房交易市场。
由于集中供热关系到城市居民取暖的基本需求、关系到城市环境的治理等相关方面,为此政府制订对集中供热行业采暖费的指导性价格政策。对城市供热区域规划的城市发展计划以及对集中供热企业生产规模的宏观调控政策等将对集中供热行业内企业的发展具有重要指导性作用,从整个热力行业的发展来看,由于长期以来,热是以福利的形式提供给市民,因此热作为一种特殊商品出现在市场中,人们对集中供热的认识不够,思想意识未完全转变,用热交费的主动性较差。